Lessor's Obligation to Sell Upon Lessee's Option Exercise Post-Negotiation Failure

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU SELON L'ARRET ATTAQUE (PARIS, 26 JANVIER 1981) QUE LES SOCIETES UCIP-BAIL ET SICOMUCIP DEVENUES ACTIBAIL ET SICOMUR ONT CONCLU AVEC LA SOCIETE RIBOTEL UN CONTRAT DE CREDIT-BAIL PORTANT SUR UN IMMEUBLE POUR UNE DUREE DE VINGT ANS, LES EPOUX X... SE PORTANT CAUTIONS SOLIDAIRES DE CETTE SOCIETE ;

QUE LES LOYERS RESTANT IMPAYES, LES CREDIT-BAILLERESSES ONT, PAR LETTRE DU 10 OCTOBRE 1977, OFFERT A LA SOCIETE RIBOTEL DE LUI VENDRE L'IMMEUBLE AU PRIX DE QUATRE MILLIONS DE FRANCS ;

QUE CETTE DERNIERE FIT SAVOIR AUX SOCIETES UCIP-BAIL ET SICOMUCIP, LE 19 JUIN 1979, QU'ELLE ACCEPTAIT LEUR OFFRE DE RACHAT DU CONTRAT CREDIT-BAIL CONCERNANT LES MURS RIBOTEL POUR LE PRIX DE 4200000 FRANCS TOUTES SOMMES CONFONDUES ;

ATTENDU QUE LA SOCIETE RIBOTEL ET LES EPOUX X... FONT GRIEF A L'ARRET DE LES AVOIR DEBOUTES DE LEUR DEMANDE EN REALISATION DE LA VENTE ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, LA RENONCIATION A UN DROIT - CELUI D'ACCEPTER UNE POLLICITATION - NE PEUT RESULTER QUE DE FAITS L'IMPLIQUANT NECESSAIREMENT, QUE LE FAIT DE PROPOSER DE CONVERTIR UN CREDIT-BAIL EN BAIL COMMERCIAL OU ENCORE DE PROPOSER UNE REVISION DU CONTRAT DE CREDIT-BAIL INITIAL NE SAURAIENT CONSTITUER UNE RENONCIATION AU BENEFICE D'UNE POLLICITATION DANS LA MESURE OU IL EST CONSTANT QUE DES POURPARLERS RELATIFS A LA VENTE DE L'IMMEUBLE LITIGIEUX SE SONT PROLONGES DE LONGS MOIS SANS QUE LES CREDIT-BAILLEURS NE RETIRENT EXPRESSEMENT LEUR OFFRE DE VENDRE TELLE QU'ELLE RESULTAIT DE LA LETTRE DU 10 OCTOBRE 1977, QU'EN DECIDANT NEANMOINS QUE LA SOCIETE RIBOTEL AVAIT RENONCE A SE PREVALOIR DE L'OFFRE DE VENTE DU 10 OCTOBRE 1977, LA COUR D'APPEL A VIOLE PAR FAUSSE APPLICATION LES ARTICLES 1134, 1135 ET 2221 DU CODE CIVIL ;

ALORS QUE, D'AUTRE PART, LES JUGES NE PEUVENT SOUS COUVERT D'EQUITE OU DE TOUTE AUTRE CONSIDERATION SUBSTITUER LEUR PROPRE VOLONTE A CELLE DES PARTIES ;

QU'EN DECIDANT QU'IL RESULTAIT DE LA REALITE DE FAIT UE LE POLLICITANT AVAIT DECIDE DE RETIRER SON OFFRE, SANS CARACTERISER L'INTENTION DUDIT POLLICITANT DE PROCEDER A PAREIL RETRAIT CEPENDANT QUE LES POURPARLERS EN VUE DE LA VENTE DE L'IMMEUBLE ONT CONTINUE JUSQU'EN 1979, LA COUR D'APPEL N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION ET PARTANT A VIOLE L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL ;

ALORS QU'EN OUTRE, LA LETTRE DU 10 NOVEMBRE 1978 SE BORNAIT A ENONCER QUE LES SOCIETES BAILLERESSES ETAIENT D'ACCORD POUR QUE D'ICI LE 1ER AOUT 1979 LA SOCIETE RIBOTEL PUISSE RACHETER L'IMMEUBLE SOUS RESERVE QU'UN ACCORD SOIT TROUVE SUR LES MODALITES PRATIQUES DE REMBOURSEMENT DE L'ARRIERE DE LOYER QUI SERAIT CONSTATE LORS DE LA LEVEE DE L'OPTION, QU'EN AFFIRMANT QUE LA LEVEE DE L'OPTION AVANT LE 1ER AOUT 1979 ETAIT SUBORDONNE A LA CONDITION DU PAIEMENT TOTAL DES LOYERS ARRIERES AVANT LA LEVEE DE L'OPTION PREVUE A LA DATE SUSRAPPELEE, LA COUR D'APPEL A DENATURE LE DOCUMENT CONTRACTUEL PRECITE ET A VIOLE L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL ;

ET ALORS QU'ENFIN QU'EN AFFIRMANT QUE LE VERSEMENT PAR LA SOCIETE RIBOTEL DE 310000 FRANCS AVANT LE 31 DECEMBRE 1978 TEL QU'EXIGE PAR LA LETTRE DU 10 NOVEMBRE 1978, N'AVAIT PAS ETE EFFECTUE SANS S'EXPLIQUER SUR LE FAIT REGULIEREMENT ENTRE DANS LE DEBAT, QUE C'ETAIT A CAUSE DES CREDIT-BAILLEURS QUE LE CHEQUE EMIS LE 29 DECEMBRE 1978 D'UN MONTANT DE 310000 FRANCS N'AVAIT PAS ETE ENCAISSE, LA COUR D'APPEL N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION ET A DERECHEF VIOLE L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL ;

MAIS ATTENDU QUE L'ARRET RETIENT SOUVERAINEMENT, HORS LA DENATURATION PRETENDUE QU'A AUCUN MOMENT LES CONSENTEMENTS DES PARTIES NE SE SONT RENCONTRES SUR LA CHOSE ET SUR LE PRIX ET QUE L'OFFRE FAITE PAR LES SOCIETES UCIP-BAIL ET SICOMUCIP ETAIT DEVENUE CADUQUE FAUTE D'AVOIR ETE ACCEPTEE EN TEMPS UTILE ET AUX CONDITIONS STIPULEES ;

QUE PAR CES SEULS MOTIFS, LA COUR D'APPEL A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION DE CE CHEF ;

SUR LE DEUXIEME MOYEN : ATTENDU QUE LA SOCIETE RIBOTEL ET LES EPOUX X... DEMANDENT LA CASSATION DE L'ARRET EN CE QU'IL A FAIT DROIT A L'ACTION EN RESILIATION DU CONTRAT DE CREDIT-BAIL FORMEE PAR LES SOCIETES ACTIBAIL ET SICOMUR, PAR VOIE DE CONSEQUENCE DE LA CASSATION INTERVENUE SUR LE PREMIER MOYEN ;

MAIS ATTENDU QUE LE PREMIER MOYEN AYANT ETE DECLARE NON FONDE, LE DEUXIEME MOYEN EST DEVENU SANS OBJET ;

SUR LE TROISIEME MOYEN : ATTENDU QUE LA SOCIETE RIBOTEL ET LES EPOUX X... REPROCHENT A L'ARRET DE LES AVOIR CONDAMNES A PAYER DES DOMMAGES-INTERETS AUX SOCIETES ACTIBAIL ET SICOMUR POUR APPEL ABUSIF ALORS, SELON LE MOYEN, QUE L'EXERCICE D'UN DROIT FONDAMENTAL, CELUI D'AGIR EN JUSTICE ET D'EXERCER DES VOIES DE RECOURS, NE PEUT DEVENIR FAUTIF QU'EN CAS D'ABUS MANIFESTE DUMENT CONSTATE PAR LES JUGES DU FOND QUI DOIVENT S'EXPLIQUER SUR LES ELEMENTS CONSTITUTIFS DE L'ABUS ;

QU'EN SE BORNANT A DIRE POUR CONDAMNER LES APPELANTS A DE FORTES SOMMES QUE L'APPEL ETAIT ABUSIF SANS PRECISER L'ABUS, LE SEUL FAIT QU'IL FUT MAL FONDE ETANT INSUFFISANT POUR CARACTERISER A LUI SEUL UNE FAUTE, LA COUR D'APPEL N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION ET A VIOLE L'ARTICLE 1382 DU CODE CIVIL ;

MAIS ATTENDU QUE LA SOCIETE RIBOTEL N'AYANT PAS FAIT VALOIR DEVANT LA COUR D'APPEL DES MOYENS DIFFERENTS DE CEUX PRESENTES EN PREMIERE INSTANCE, L'ARRET A CARACTERISE LA FAUTE COMMISE PAR CETTE SOCIETE EN ADOPTANT LES MOTIFS DU JUGEMENT ENONCANT QUE CELLE-CI, QUI NE POUVAIT SE MEPRENDRE SUR LE CARACTERE FALLACIEUX DES MOYENS SOUTENUS, AVAIT AGI AVEC MAUVAISE FOI ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

SUR LE QUATRIEME MOYEN : ATTENDU QUE LA SOCIETE RIBOTEL ET LES EPOUX X... REPROCHENT A L'ARRET DE LES AVOIR DECLARES NON FONDES A CONTESTER LES PRETENTIONS DES SOCIETES CREDIT-BAILLERESSES EN CE QU'ELLES N'AVAIENT PAS CHIFFRE LEURS DEMANDES ALORS, SELON LE MOYEN, QU'IL APPARTENAIT AUX PARTIES ET NON A UN TECHNICIEN DE DETERMINER LES DIFFERENTS CHEFS DE DEMANDES ET D'EN CHIFFRER LE MONTANT, QU'EN DECIDANT LE CONTRAIRE, L'ARRET ATTAQUE A VIOLE PAR FAUSSE APPLICATION LES ARTICLES 4, 5 ET 146 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE, ENSEMBLE LE PRINCIPE DISPOSITIF ;

MAIS ATTENDU QU'APRES AVOIR RELEVE QUE LES SOCIETES UCIP-BAIL ET SICOMUCIP AVAIENT PRECISE LE MONTANT DES LOYERS ARRIERES, L'ARRET A SOUVERAINEMENT ORDONNE UNE EXPERTISE POUR ETABLIR LE COMPTE DEFINITIF DES SOMMES DUES JUSQU'A LA RESTITUTION DE L'IMMEUBLE ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 26 JANVIER 1981 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS ;