Purchaser v. Seller: Specific Performance and Damages for Failure to Execute Deed Subject to Buyer-Favorable Condition Precedent

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU, SELON L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE (RENNES, 14 MAI 1980) QUE, PAR ACTE SOUS SEING PRIVE DU 5 NOVEMBRE 1976, M Z... A VENDU A MME X... UN TERRAIN SOUS LA CONDITION SUSPENSIVE DE L'OBTENTION PAR L'ACQUEREUR AVANT LE 1ER FEVRIER 1977 D'UN PRET EGAL A 80% DU PRIX ;

QUE M Z... NE S'ETANT PAS PRESENTE CHEZ LE NOTAIRE POUR SIGNER L'ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE, MALGRE LA SOMMATION QUI LUI AVAIT ETE FAITE LE 8 JUIN 1978, MME X... L'A ASSIGNE EN REALISATION DE LA VENTE ET EN PAIEMENT DE DOMMAGES-INTERETS ;

ATTENDU QUE Z... FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR FAIT DROIT A CETTE DEMANDE, ALORS, SELON LE MOYEN, "QUE L'ACTE SOUS SEING PRIVE DU 5 NOVEMBRE 1976 PREVOYAIT "DE Y... CLAIRE ET PRECISE QUE SI LA CONDITION D'OBTENTION D'UN PRET PAR L'ACQUEREUR N'ETAIT PAS LEVEE LE PREMIER FEVRIER 1977, LA VENTE SERAIT CONSIDEREE COMME CADUQUE ET LES PARTIES DELIEES DE LEUR ENGAGEMENT SANS INDEMNITE DE PART ET D'AUTRE ;

QU'EN REFUSANT DE DONNER EFFET A CETTE CLAUSE, QUI PROFITAIT AUSSI BIEN AU VENDEUR QU'A L'ACHETEUR, LA COUR D'APPEL A VIOLE L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL, ALORS QUE LA NOVATION NE SE PRESUME PAS ET NE PEUT RESULTER QUE D'UNE MANIFESTATION DE VOLONTE NON EQUIVOQUE ;

QU'EN PRETENDANT DEDUIRE DU SEUL VERSEMENT D'UN ACOMPTE SUPERIEUR A CELUI PREVU A L'ACTE, L'INTENTION DE DEROGER A LA CONDITION SUSPENSIVE, LA COUR D'APPEL A VIOLE L'ARTICLE 1273 DU CODE CIVIL ;

ALORS QU'EN S'ABSTENANT DE PRECISER QUELLE ETAIT CETTE PROCEDURE DE SAISIE ET EN QUOI ELLE FAISAIT OBSTACLE A L'APPLICATION DES CLAUSES DU CONTRAT ET A LA REALISATION DE LA VENTE, LA COUR D'APPEL A PRIVE SON ARRET DE BASE LEGALE AU REGARD DE L'ARTICLE 1145 DU CODE CIVIL ;

ALORS QU'EN DEDUISANT D'UNE PROCEDURE DE SAISIE L'INUTILITE POUR L'ACQUEREUR DE NOTIFIER, COMME IL Y ETAIT NORMALEMENT TENU, LA LEVEE DE LA CONDITION SUSPENSIVE, LA COUR D'APPEL A AJOUTE AU CONTRAT ET VIOLE DERECHEF L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL, ALORS QUE LA CONVENTION STIPULAIT QUE SI LA CONDITION N'ETAIT PAS LEVEE LE PREMIER FEVRIER 1977, LES PARTIES SERAIENT DELIEES DE LEUR ENGAGEMENT ;

QUE, DES LORS, DE PLEIN DROIT, A L'ARRIVE DU TERME CONVENU, LE VENDEUR S'EST TROUVE DELIE DE TOUTE OBLIGATION, SANS QU'IL AIT A SE PREVALOIR EXPRESSEMENT DE LA NON-REALISATION DE LA CONDITION SUSPENSIVE ;

QU'EN RETENANT L'ABSENCE DE MANIFESTATION DU VENDEUR, LA COUR D'APPEL A VIOLE LES ARTICLES 1134 ET 1176 DU CODE CIVIL, ALORS QUE LA RENONCIATION A UN DROIT NE SE PRESUME PAS ET NE PEUT RESULTER QUE DES FAITS NON EQUIVOQUES L'IMPLIQUANT NECESSAIREMENT ;

QU'EN DEDUISANT DU SEUL SILENCE DU VENDEUR UNE PRETENDUE RENONCIATION A LA CONDITION SUSPENSIVE QUI DEVAIT ETRE ACCOMPLIE LE 1ER FEVRIER 1977 AU PLUS TARD, LA COUR D'APPEL A VIOLE LES ARTICLES 1134 ET 2221 DU CODE CIVIL ;

MAIS ATTENDU QUE L'ARRET A ADMIS SOUVERAINEMENT QUE LA CONDITION SUSPENSIVE DE L'OCTROI D'UN PRET AVAIT ETE STIPULEE DANS LE SEUL INTERET DE L'ACQUEREUR ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR CONDAMNE Z... A PAYER DES DOMMAGES-INTERETS A MME X..., ALORS, SELON LE MOYEN, "D'UNE PART, QUE LA COUR D'APPEL N'A PAS CARACTERISE LA FAUTE QUASI-DELICTUELLE QU'AURAIT COMMISE Z..., QU'AINSI ELLE A VIOLE L'ARTICLE 1382 DU CODE CIVIL, ET ALORS, D'AUTRE PART, QUE LA COUR D'APPEL N'A PAS CARACTERISE LE LIEN DE CAUSATILITE ENTRE LA PRETENDUE FAUTE ET LE DOMMAGE ALLEGUE PAR DAME X... ;

QU'AINSI L'ARRET A DERECHEF VIOLE L'ARTICLE 1382 DU CODE CIVIL ;

MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU FOND ONT RETENU QUE LE REFUS DE Z... DE DEFERER A LA SOMMATION QUI LUI AVAIT ETE FAITE POUR SIGNER L'ACTE NOTARIE ET SON DEFAUT DEVANT LE TRIBUNAL AVAIENT CAUSE UN PREJUDICE A DAME X... QUI ENVISAGEAIT DE CONSTRUIRE SUR LE TERRAIN VENDU ;

QU'ILS ONT AINSI CARACTERISE LE MANQUEMENT DE Z... A SES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES ET LE LIEN DE CAUSALITE ENTRE CETTE FAUTE ET CE PREJUDICE ;

QUE LE MOYEN N'EST DONC PAS FONDE ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 14 MAI 1980 PAR LA COUR D'APPEL DE RENNES ;