Real Estate Agent Commission Without Written Agreement Conviction Upheld

LA COUR,

VU LES MEMOIRES PRODUITS EN DEMANDE ET EN DEFENSE ;

SUR LE MOYEN UNIQUE DE CASSATION PRIS DE LA VIOLATION DES ARTICLES 34 ET 37 DE LA CONSTITUTION DU 4 OCTOBRE 1958, 6 ET 18-2 DE LA LOI N° 70-9 DU 2 JANVIER 1970, 72 DU DECRET D'APPLICATION N° 72-678 DU 20 JUILLET 1972, 593 DU CODE DE PROCEDURE PENALE, DEFAUT DE MOTIFS ET MANQUE DE BASE LEGALE, " EN CE QUE L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE A CONDAMNE LE DEMANDEUR POUR INFRACTION AUX ARTICLES 6 ET 18-2 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970 ;

" AU MOTIF QUE L'EXIGENCE D'UNE CONVENTION ECRITE ENTRE LES PROFESSIONNELS VISES PAR LA LOI ET LEUR CLIENT POUR ACCOMPLIR CERTAINES OPERATIONS S'APPLIQUE AUX ACTES ACCOMPLIS PAR L'AGENT D'AFFAIRES ;

QU'EN PRECISANT, AUX TERMES DE L'ARTICLE 72 DU DECRET DU 20 JUILLET 1972, QUE LE TITULAIRE DE LA CARTE PROFESSIONNELLE NE PEUT S'ENGAGER SANS DETENIR UN MANDAT ECRIT PREALABLEMENT DELIVRE A CET EFFET PAR L'UNE DES PARTIES, LE DECRET A AJOUTE UN ELEMENT CONSTITUTIF SUPPLEMENTAIRE, LEQUEL EST ILLEGAL ;

" ALORS QUE, D'UNE PART, SI UN TEXTE REGLEMENTAIRE NE PEUT CREER UNE CATEGORIE D'INFRACTION OU MODIFIER LES ELEMENTS CONSTITUTIFS D'UNE INFRACTION, IL PEUT ECLAIRER ET PRECISER LE SENS DE LA LOI ;

QUE PAR SUITE, LA COUR NE POUVAIT DECLARER ILLEGAL UN DECRET PRIS EN CONSEIL D'ETAT QUI S'EST BORNE A PRECISER LES OBLIGATIONS PROFESSIONNELLES DES AGENTS D'AFFAIRES ET A SIMPLEMENT EXPLICITE LES ELEMENTS CONSTITUTIFS DE L'INFRACTION ;

" ALORS, D'AUTRE PART, QUE LA LOI ELLE-MEME AYANT OPERE UN RENVOI A UN TEXTE REGLEMENTAIRE, LES JUGES NE POUVAIENT LEGALEMENT PRONONCER UNE CONDAMNATION AU SEUL VU DU TEXTE LEGISLATIF, LEQUEL NE POUVAIT ETRE APPLIQUE ISOLEMENT ET SANS REFERENCE AUX DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES QU'IL AVAIT LUI-MEME PREVUES ;

" ALORS, ENFIN ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE L'ERREUR DE DROIT SUPPRIME L'ELEMENT INTENTIONNEL DE L'INFRACTION ;

QUE, PAR SUITE, ON NE SAURAIT PRONONCER UNE CONDAMNATION CONTRE UNE PERSONNE QUI S'EST BORNEE A SE CONFORMER A UN TEXTE REGLEMENTAIRE EN VIGUEUR DONT LA LEGALITE N'A JUSQUE-LA JAMAIS ETE CONTESTEE ET QUE LES TRIBUNAUX ONT EUX-MEME DEJA APPLIQUE " ;

ATTENDU QU'IL RESSORT DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE QUE X..., DIRECTEUR D'UNE AGENCE IMMOBILIERE, A FAIT PARAITRE DANS LA PRESSE UNE ANNONCE POUR SIGNALER LA MISE EN VENTE D'UN IMMEUBLE ;

QUE Y... EST ENTRE EN RELATION AVEC X..., PUIS AVEC LES PROPRIETAIRES QUI LUI ONT DECLARE VOULOIR VENDRE LEUR MAISON SANS INTERMEDIAIRE ;

QUE LA VENTE A ETE REALISEE ENTRE LES PARTIES " SUIVANT ACTE NOTARIE DU 2 AOUT 1974 PRECEDE D'UNE CONVENTION DU 21 MAI 1974 " SANS INTERVENTION DE X...;

QUE CELUI-CI A RECLAME UNE COMMISSION DE 10500 FRANCS A Y... QUI, CEDANT A UNE SOMMATION D'HUISSIER, A VERSE 2660 FRANCS ;

QUE Y..., APRES AVOIR DEMANDE EN VAIN LE REMBOURSEMENT DE CETTE SOMME, A PORTE PLAINTE ;

ATTENDU QUE POUR DECLARER X... COUPABLE DU DELIT PREVU ET PUNI PAR LES ARTICLES 6 ET 18-2 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970, LA COUR D'APPEL RELEVE QUE LE PREVENU, ENTRANT DANS LA CATEGORIE DES PERSONNES QUI, D'UNE MANIERE HABITUELLE, SE LIVRENT OU PRETENT LEUR CONCOURS, MEME A TITRE ACCESSOIRE, AUX OPERATIONS ENUMEREES PAR L'ARTICLE 1ER DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970 ET AGISSANT AU NOM D'UNE AGENCE ELLE-MEME TITULAIRE DE LA CARTE PROFESSIONNELLE, A EXIGE ET PERCU UNE SOMME D'ARGENT DE L'UNE DES PARTIES SANS AVOIR AU PREALABLE PASSE AVEC ELLE AUCUNE CONVENTION ECRITE ;

ATTENDU QUE CES ENONCIATIONS CARACTERISENT LE DELIT RETENU, ET ABSTRACTION FAITE DE TOUT MOTIF SURABONDANT, JUSTIFIENT LA DECISION ;

QU'EN EFFET IL DECOULE DU PREMIER ALINEA DE L'ARTICLE 6 PRECITE QUE TOUTE PERCEPTION DE FONDS DOIT EN LA MATIERE ETRE NECESSAIREMENT PRECEDEE DE L'ETABLISSEMENT D'UNE CONVENTION ECRITE AYANT NOTAMMENT PRECISE " LES CONDITIONS DE DETERMINATION DE LA REMUNERATION " ;

QUE LA VIOLATION DE CETTE PRESCRIPTION CONSTITUE LE DELIT SPECIALEMENT REPRIME PAR L'ARTICLE 18-2 SUSVISE DONT LE DEMANDEUR A DES LORS ETE A BON DROIT DECLARE COUPABLE ;

ATTENDU QU'EN CET ETAT, LE MOYEN PRETEND VAINEMENT CONTESTER LA DECLARATION DE CULPABILITE EN INVOQUANT CERTAINES DISPOSITIONS DU DECRET D'APPLICATION DU 20 JUILLET 1972, LESQUELLES, AYANT ETE PRISES POUR COMPLETER PAR DIVERSES PRECISIONS LES PRESCRIPTIONS PRECITEES DE L'ARTICLE 6 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970, N'ONT PU AVOIR POUR EFFET DE RESTREINDRE NI LA PORTEE, NI LE CHAMP D'APPLICATION DE CETTE DISPOSITION LEGISLATIVE ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN NE SAURAIT ETRE ACCUEILLI ;

ET ATTENDU QUE L'ARRET EST REGULIER EN LA FORME ;

REJETTE LE POURVOI.