Real Estate Agent Fine Upheld for Failure to Document Funds Received in Property Transactions

REJET DU POURVOI FORME PAR X... (XAVIER), CONTRE UN ARRET DE LA COUR D'APPEL D'ORLEANS, EN DATE DU 6 NOVEMBRE 1967, QUI L'A CONDAMNE A 1000 FRANCS D'AMENDE POUR INFRACTION A LA LOI DU 21 JUIN 1960 ET AU DECRET DU 25 MARS 1965 LA COUR, VU LE MEMOIRE PRODUIT;

SUR LE MOYEN UNIQUE DE CASSATION PRIS DE LA VIOLATION DES ARTICLES 1ER, 2 ET 3 DE LA LOI DU 21 JUIN 1960, 34 DU DECRET DU 25 MARS 1965, 593 DU CODE DE PROCEDURE PENALE, DEFAUT DE MOTIFS ET MANQUE DE BASE LEGALE, " EN CE QUE L'ARRET ATTAQUE A DECLARE COUPABLE D'INFRACTION A LA LOI DU 21 JUIN 1960, UN AGENT IMMOBILIER QUI A OMIS DE DELIVRER DES RECUS DE CHEQUES LIBELLES AU NOM DE SES CLIENTS OU DE SOMMES VERSEES DIRECTEMENT PAR LES ACHETEURS AUX VENDEURS ET D'INSCRIRE CES CHEQUES ET CES SOMMES SUR LE REGISTRE PREVU PAR LA LOI DU 21 JUIN 1960;

AU MOTIF QUE LES DISPOSITIONS LEGALES S'APPLIQUENT A TOUTES REMISES D'EFFETS " A QUELQUE TITRE QUE CE SOIT ";

ALORS QUE, S'IL RESULTE DE CES TERMES QUE LA LOI S'APPLIQUE A TOUS VERSEMENTS OU REMISES QUELLE QUE SOIT LA CAUSE JURIDIQUE ET EN QUELQUE QUALITE QU'AIT AGI L'INTERMEDIAIRE, ELLE N'EN EXIGE PAS MOINS QU'IL Y AIT EU "RECEPTION" DES EFFETS PAR LE MANDATAIRE;

QUE CELUI-CI DOIT DONC EN AVOIR ETE LE BENEFICIAIRE AU MOINS APPARENT AYANT LE POUVOIR DE LES ENCAISSER;

QUE LA REGLEMENTATION LEGALE EST D'AILLEURS DESTINEE A PREVENIR LES DETOURNEMENTS QUE POURRAIENT COMMETTRE LES MANDATAIRES, DETOURNEMENTS IMPOSSIBLES DANS LE CAS DE L'ESPECE ";

ATTENDU QU'IL RESULTE TANT DES CONSTATATIONS DE L'ARRET ATTAQUE QUE DE CELLES DU JUGEMENT CONFIRME QUE X..., AGENT IMMOBILIER, A RECU DE DIVERS ACQUEREURS, A L'OCCASION DE VENTES D'IMMEUBLES CONCLUES PAR SON INTERMEDIAIRE, DES CHEQUES POUR LESQUELS IL N'A PAS DELIVRE LE RECU EXTRAIT DU CARNET A SOUCHES PREVU PAR LE DECRET DU 25 MARS 1965;

QU'IL N'A PAS DAVANTAGE MENTIONNE LA REMISE DE CES CHEQUES SUR LE REGISTRE DONT LA TENUE EST EXIGEE PAR LE MEME DECRET;

ATTENDU QUE X... AYANT ALLEGUE POUR SA JUSTIFICATION QUE CES CHEQUES AVAIENT ETE ETABLIS PAR LES ACQUEREURS NON A SON ORDRE, MAIS A L'ORDRE DU VENDEUR, ET QU'AINSI, NE POUVANT EN PERCEVOIR LE MONTANT, IL ESTIMAIT N'AVOIR PAS A SE SOUMETTRE AUX REGLES EDICTEES PAR LA LOI DU 21 JUIN 1960 ET LE DECRET DU 25 MARS 1965, LES JUGES DU FOND ONT REPONDU QUE LE DELIT S'ETAIT TROUVE CONSTITUE DES L'INSTANT OU X... AVAIT RECU, SANS OBSERVER LES FORMALITES LEGALES, DES EFFETS A L'OCCASION D'UNE TRANSACTION IMMOBILIERE A LAQUELLE IL AVAIT PRETE SON CONCOURS ET QU'IL N'Y AVAIT LIEU DE S'ARRETER AU FAIT QUE LES CHEQUES AVAIENT, A LA DEMANDE DE X... ETE ETABLIS A L'ORDRE DU VENDEUR;

ATTENDU QU'EN CET ETAT, C'EST A BON DROIT QUE LES JUGES DU FOND ONT DECLARE X... COUPABLE D'INFRACTION A LA LOI DU 21 JUIN 1960 ET AU DECRET DU 25 MARS 1965;

QU'EN EFFET, L'ARTICLE 1 DE CETTE LOI INTERDIT A TOUTE PERSONNE SE LIVRANT OU PRETANT SON CONCOURS A DES OPERATIONS DE VENTE OU D'ACHAT D'IMMEUBLES DE RECEVOIR, A QUELQUE TITRE QUE CE SOIT, EN DEHORS DES CAS ET CONDITIONS INDIQUES AUX ARTICLES 2 ET 3, A L'OCCASION DES OPERATIONS FAITES PAR ELLE, DES SOMMES D'ARGENT, DES EFFETS OU DES VALEURS QUELCONQUES;

QUE CE TEXTE EST GENERAL ET NE CONTIENT AUCUNE EXCEPTION QUI VISERAIT LES EFFETS RECUS PAR L'AGENT IMMOBILIER ET DONT LE BENEFICIAIRE NOMINAL NE SERAIT PAS L'AGENT IMMOBILIER LUI-MEME;

QU'AINSI LE MOYEN NE SAURAIT ETRE ACCUEILLI;

ET ATTENDU QUE L'ARRET EST REGULIER EN LA FORME;

REJETTE LE POURVOI PRESIDENT : M COMTE- RAPPORTEUR : M GAGNE - AVOCAT GENERAL : M BARC- AVOCAT : M NICOLAS