Taxation of Social Housing Transfers Under Rent-to-Own Agreements

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°) M. Jacques Y..., demeurant à "La Bastide Blanche", Chemin de la Pierre de Feu à Aix-en-Provence (Bouches-du-Rhône),

2°) M. Michel C..., demeurant ...,

3°) Mme Veuve F..., demeurant ..., (Bouches-du-Rhône),

4°) M. Joseph G..., demeurant ..., (Bouches-du-Rhône),

5°) M. Gilbert K..., demeurant ... (Bouches-du-Rhône),

6°) Mme Veuve Fernand L..., née Mireille O..., demeurant ..., (Bouches-du-Rhône),

7°) M. Paul M..., demeurant Lotissement "Les Gorgonniers" à Noyers Sur Jabron (Alpes de Haute-Provence),

8°) M. Charles P..., demeurant ..., (Bouches-du-Rhône),

9°) M. Robert Q..., demeurant ...,

10°) M. Frédéric R..., demeurant "l'Ange N... Les Milles à Aix-en-Provence, (Bouches-du-Rhône),

11°) Mme veuve Louis A..., née Luigia X..., demeurant ..., (Bouches-du-Rhône),

12°) Mme H..., née Marie-Christine S..., demeurant ... (Bouches-du-Rhône),

13°) M. Jean E..., demeurant ..., (Bouches-du-Rhône),

14°) M. François J..., demeurant 29, Mar T Sol, avenue des Corbières à Le Barcarès (Pyrénées-Orientales),

15°) M. Maurice Z..., demeurant ... (Bouches-du-Rhône),

en cassation d'un jugement rendu le 3 décembre 1987 par le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence, (1ère chambre), au profit de la Direction Générale des Impôts, prise en la personne de son Directeur Général dont les bureaux sont Ministère de l'Economie, des Finances et de la Privatisation, ... (1er), et représentant la Direction des Services Fiscaux des Bouches-du-Rhône, "l'Atrium", boulevard Coq d'Argent à Aix-en-Provence,

défenderesse à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 12 décembre 1989, où étaient présents : M. Defontaine, président, M. Bodevin, conseiller rapporteur,

MM. I..., Le Tallec, Patin, conseillers, Mme B..., Mlle D..., M. Le Dauphin, conseillers référendaires, M. Jeol, avocat général, Mme Arnoux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Bodevin, les observations de la SCP Le Bret et de Lanouvelle, avocat des demandeurs, de Me Goutet, avocat de la direction générale des Impôts, les conclusions de M. Jéol, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à Mme Veuve F..., Mme Veuve L..., Mme Veuve A..., Mme H... et M. Z... de ce qu'ils déclarent se désister de leur pourvoi ;

Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :

Attendu qu'il résulte du jugement attaqué (tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence, 3 décembre 1987, n° 4258) qu'en 1952-1953 la ville d'Aix-en-Provence a édifié un programme de deux cents logements de caractère social ; qu'elle a conclu, à partir d'avril 1953 avec les consorts Y... des contrats de location-vente d'une durée de 25 ans, dont l'article 3 prévoyait qu'à l'issue de cette période, les preneurs ayant rempli leurs obligations deviendraient propriétaires du logement, étant précisé que le transfert de propriété était soumis à la condition suspensive du règlement de la totalité des annuités ; que ces conditions ayant été respectées, des actes notariés ont été passés en 1980 par les consorts Y... avec le bailleur, se référant aux contrats intervenus et stipulant que le prix avait été payé par annuité ; que ce prix a servi de base pour l'assiette des droits de mutation calculés à l'acte, en se référant à l'article 1378 quinquiès du Code général des impôts ; que l'administration des impôts a contesté l'application de ce texte issu de la loi du 9 juillet 1970 et a notifié aux consorts Y... de réclamations portant sur la valeur vénale de l'immeuble, telle que prévue à l'article 676 du Code général des impôts ; que les réclamations des consorts Y... ayant été rejetées, ceux-ci ont saisi le tribunal qui les a déboutés de leur demande ;

Attendu que les consorts Y... font grief au tribunal d'avoir ainsi statué, alors, selon le pourvoi, que d'une part, l'article 676 du Code général des impôts oblige le juge à retenir le "régime fiscal applicable" à la date de la réalisation de la condition ; qu'en l'espèce, la réalisation de la condition suspensive, qui est un élément essentiel du contrat de location-vente et permet de passer, sans nouvel accord de volonté, de la qualité initiale de locataire d'un logement social à celle de propriétaire d'un appartement privatif, s'est produite en 1980 sous l'empire du régime fiscal institué par la loi du 9 juillet 1970 et codifié sous l'article 1378 quinquiès ; que seul le nouveau régime fiscal, dont ressort que la location-vente est dès sa conclusion considérée comme une vente pure et simple du point de vue fiscal, s'appliquait à la perception des droits ouverts par la constatation du transfert de propriété ; qu'en décidant le contraire, pour faire perdurer un régime fiscal ancien n'étant plus en vigueur, à la date de la réalisation de la condition suspensive, le jugement attaqué, créant

à tort une objection de rétroactivité, laquelle ne se posait pas, a violé les articles 676 et 1378 quinquiès du Code Général des Impôts, ensemble l'article 4-I et II de la loi du 9 juillet 1970 ; alors que d'autre part, la contestation des consorts Y... portait sur le régime fiscal applicable au jour de la réalisation des conditions, savoir en 1980, et non pas sur "le principe de la valeur imposable" comme affirmé à tort par le jugement attaqué, qui a substitué au prix de vente exprimé dans chacun des actes de location-vente de 1953, savoir la totalité des annuités dont le règlement intégral entraînait la réalisation de la condition, mécanisme répondant par avance aux dispositions del'article 4-II de la loi du 9 juillet 1970, une notion de "valeur vénale" étrangère à la loi des parties et procédant d'éléments de comparaison, tirés des bases spéculatives du marché ordinaire en contradiction avec les objectifs sociaux de la ville d'Aix-en-Provence lors de la conclusion des locations-ventes ; que dès lors, en ne s'expliquant pas sur l'application effective, à la date de la réalisation des conditions suspensives, du régime fiscal nouveau, seul en vigueur et dont ressortait que le prix de vente était fixé dès la conclusion de chaque contrat par l'addition de la totalité des annuités stipulées, exclusive d'une estimation nouvelle en "valeur vénale" au moment de la réalisation de la condition, le jugement attaqué n'a pas légalement

justifié sa décision au regard des articles 676 et 1378 quinquiès, issu de la loi du 9 juillet 1970, du Code Général des Impôts et 1134 du Code civil ;

Mais attendu, que les consorts ont soutenu devant les juges du fond dans leur mémoire du 29 janvier 1987, que la qualification de vente pure et simple des contrats litigieux résultait de la rétroactivité de l'article 1378 quinquiès et avait pour conséquence de rendre inopérante du point de vue fiscal la condition suspensive, si bien que l'article 676 du Code Général des Impôts invoqué par l'administration était inapplicable en l'espèce ; que les consorts Y... ne sont pas recevables à présenter un moyen contraire à leurs propres écritures ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

! Condamne les demandeurs, envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt trois janvier mil neuf cent quatre vingt dix.