Tenant v. Lessor: Building Non-Conformity and Contract Resolution

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon les arrêts attaqués (Paris, 6 novembre 2003 et 28 octobre 2004), que la société civile immobilière du Rond Point a vendu à la société l'Auxiliaire du Crédit foncier de France (ACFF), un immeuble en l'état futur d'achèvement que celle-ci a donné le même jour en crédit-bail immobilier à la société civile immobilière Goussimo 2 (la SCI) ; que l'immeuble, qui n'avait pas obtenu le certificat de conformité, ayant fait l'objet d'un arrêté de péril, la SCI a assigné ACFF, aux droits de laquelle se trouve la société Foncier bail, en résolution du contrat pour manquement du bailleur à ses obligations ;

Attendu qu'ACFF fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen :

1 / qu'un contractant ne saurait de bonne foi prétendre avoir fait d'une stipulation qu'il savait impossible à exécuter une condition de son engagement ; qu'en l'espèce, L'ACFF soutenait que la SCI Goussimo 2, en sa qualité de professionnel de l'immobilier et de signataire du contrat de vente en l'état futur d'achèvement, ne pouvait raisonnablement ignorer que, ainsi que celui-ci l'indiquait expressément, le vendeur conserverait la qualité de maître de l'ouvrage jusqu'à l'achèvement des travaux, qu'ACFF en déduisait que cette société ne pouvait, de bonne foi, invoquer l'impossibilité dans laquelle le crédit-bailleur s'était trouvé de lui déléguer les droits et obligations du maître de l'ouvrage pour prétendre que la renonciation à tout recours contre le crédit-bailleur qu'elle avait souscrite était privée de cause; que la cour d'appel qui se borne à affirmer que la clause d'exonération de responsabilité du crédit-bailleur était la contrepartie de la clause de délégation de la maîtrise d'ouvrage au crédit-preneur, sans s'expliquer sur la circonstance que la SCI était intervenue à l'acte de vente en l'état futur d'achèvement pour en agréer les clauses, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1131 et 1134, alinéa 3, du code civil ;

2 / que la cour d'appel qui refuse de tenir compte de la connaissance nécessaire qu'avait la SCI Goussimo 2 de l'étendue de ses droits et obligations, pour le motif inopérant qu'elle n'aurait pu "en appréhender les conséquences dans toute leur étendue" qu'au moment où la mairie de Goussainville a refusé de délivrer le certificat de conformité puis que l'immeuble a été frappé d'un arrêté de péril, prive sa décision de base légale au regard des textes susvisés ;

3 / qu'en toute hypothèse , dans un contrat de crédit-bail, la renonciation du preneur à la garantie légale due par le bailleur trouve une cause suffisante dans la cession consentie par le second au premier de ses recours contre le vendeur de l'immeuble ou les constructeurs et se trouve même sous-entendue en présence d'une telle cession d'actions;

qu'en l'espèce, le contrat de crédit-bail litigieux comportait, en marge de la clause de délégation de la maîtrise d'ouvrage, une disposition par laquelle le crédit-bailleur déclarait "subroger le crédit-preneur dans ses droits pour que les recours soient directement exercés par lui , notamment à l'égard des intervenants et des sociétés d'assurances" ; qu'une telle stipulation suffisait à conférer une cause à la renonciation au bénéfice de l'article 1719 du code civil consentie par le preneur ; qu'en déclarant non-écrite la renonciation du preneur à la garantie du bailleur en raison de l'inefficacité de la clause de délégation de la maîtrise d'ouvrage, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé en quoi l'inefficacité de la délégation de la maîtrise d'ouvrage se serait étendue à la clause de cession des recours du bailleur contre le vendeur, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1131, 1135 et 1184 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il résultait de la rédaction du contrat de crédit-bail immobilier que les clauses d'exonération de responsabilité du crédit-bailleur et de transfert des risques de l'opération de construction au crédit-preneur étaient la contrepartie de la délégation de la maîtrise d'ouvrage par le premier au second, et qu' ACFF ne pouvait faire valoir que la SCI connaissait exactement les modalités spécifiques d'acquisition de l'immeuble et les avait acceptées dès lors que le crédit-preneur n'avait pu appréhender les conséquences de l'absence de délégation de la maîtrise d'ouvrage dans toute leur étendue que lorsque le certificat de conformité avait été refusé puis que l'immeuble avait été frappé d'un arrêté de péril, la cour d'appel, qui a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche sur d'autres stipulations du contrat qui ne lui était pas demandée, qu'ACFF n'ayant jamais délégué à la SCI la maîtrise d'ouvrage sur l'immeuble, ces clauses devaient être réputées non écrites et le contrat s'exécuter comme un crédit-bail ordinaire, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Foncier bail aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Condamne la société Foncier bail à payer la somme de 2 000 euros à la société Goussimo 2 ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille six.