Tacit Renewal of Lease-Management Contract Versus Intent Not to Renew

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société anonyme Redor Sobor, dont le siège social est centre commercial du Merisier à Trappes (Yvelines),

en cassation d'un arrêt rendu le 12 juillet 1988 par la cour d'appel de Pau (2e chambre), au profit de :

1°/ M. Michel X..., syndic, demeurant ... à Dax (Landes), pris en sa qualité de syndic du règlement judiciaire de la société Donair France,

2°/ La société anonyme Donair France, dont le siège social est ... (Landes),

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 5 mars 1991, où étaient présents : M. Defontaine, président, M. Le Dauphin, conseiller référendaire rapporteur, M. Hatoux, conseiller, M. Patin, avocat général, Mme Arnoux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Le Dauphin, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Redor Sobor, de la SCP Le Bret et Laugier, avocat de M. X..., ès qualités, et de la société Donair France, les conclusions de M. Patin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

! - Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article 1134 du Code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par contrat du 25 avril 1983, la société Donair France (société Donair), en règlement judiciaire, assistée de M. X..., syndic, a donné son fonds de commerce en location-gérance à la société Redor Sobor (société Sobor), moyennant une redevance mensuelle de 40 000 francs ; qu'il était stipulé que la location-gérance prendrait fin le 30 juin 1984 et que la société Sobor s'engageait à acquérir à cette date, pour un prix déterminé, les éléments incorporels du fonds au cas où le chiffre d'affaires réalisé au cours des douze premiers mois d'exploitation serait inférieur à une certaine somme ; qu'en exécution d'un "protocole d'accord" du 2 novembre 1984, la société Sobor a restitué au bailleur la totalité des éléments du fonds à la date du 15 novembre 1984 ; que la société Donair et son syndic, soutenant que le contrat de location-gérance avait été tacitement reconduit jusqu'à cette date, ont assigné la société Sobor en paiement d'une somme correspondant au montant de la redevance initiale pour la période du 30 juin au 15 novembre 1984 ;

Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que si la société Sobor a formulé des propositions concernant le fonds loué, elle ne l'a fait que bien après l'expiration du contrat de

location-gérance, puisqu'il est fait état dans le protocole d'accord du 2 novembre 1984 des propositions formulées le 31 juillet 1984 à la suite de la réunion du 27 juillet 1984 ; qu'à l'expiration du contrat de location-gérance, la société Sobor a continué son exploitation, ce qui résulte du protocole d'accord qui mentionne "qu'à cette date (le 30 juin 1984), le contrat n'a été dénoncé par

aucune des parties, et qu'à ce jour (2 novembre 1984), la société Sobor exploite toujours le fonds de commerce" ; qu'en pareil cas, il y a tacite reconduction qu'elle ait été ou non prévue par le contrat initial ;

Attendu qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée par les conclusions de la société Sobor, si la formulation par celle-ci, le 26 avril 1984, d'une offre d'acquisition du fonds de commerce au prix convenu assortie de la proposition d'un bail précaire de douze mois moyennant une "indemnité d'occupation", et si le rappel dans l'acte du 2 novembre 1984 du désaccord persistant entre les parties quant à la qualification et au montant des sommes dues au propriétaire du fonds pour période du 30 juin au 15 novembre 1984 n'étaient pas exclusifs de la volonté de la société Sobor de reconduire le contrat de location-gérance aux conditions initialement convenues, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 juillet 1988, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;

Condamne M. X..., ès qualités, et la société Donair France, envers la société Redor Sobor, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Pau, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé à l'audience publique du seize avril mil neuf cent quatre vingt onze, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile.