Property Owner v. Tenant: Insufficient Occupation Notice and Waiver of Occupancy Standards
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property owner issued a termination notice to a tenant based on the insufficient occupation of premises, as stipulated by a specific statute applicable in the Paris region, requiring the tenant to meet occupancy standards within six months of the notice. The lower court rejected the owner's claim to validate the termination, reasoning that the owner and previous owners were aware that the tenant occupied the two-apartment unit alone, and that neither the premises' size nor the number of occupants had changed since the leases were signed, implying waiver of the occupancy requirement. The high court quashed this decision, finding that the lower court's reasoning failed to establish a legal basis by demonstrating an actual renunciation by the owners to invoke the insufficient occupation clause.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 327 du code de l'urbanisme, article 10-7 de la loi du 1er septembre 1948, article 700 du nouveau code de procédure civile; Property Owner v. Tenant: Insufficient Occupation Notice and Waiver of Occupancy Standards: The lower court rejected the owner's claim to validate the termination, reasoning that the owner and previous owners were aware that the tenant occupied the two-apartment unit alone, and that neither the premises' size nor the number of occupants had changed since the leases were signed, implying waiver of the occupancy requirement. The high court quashed this decision, finding that the lower court's reasoning failed to establish a legal basis by demonstrating an actual renunciation by the owners to invoke the insufficient occupation clause.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court quashed the decision based on the correct application of this article regarding the right to maintain occupancy.
This provision was used to rule on the awarding of attorney's fees.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 10-7 de la loi du 1er septembre 1948 ;
Attendu que n'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes qui, à Paris, dans un rayon de 50 kilomètres de l'emplacement des anciennes fortifications de Paris et dans les communes dont la population municipale est égale ou supérieure à 10 000 habitants, ne remplissent pas à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la signification du congé les conditions d'occupation suffisante fixées en application de l'article 327 du code de l'urbanisme et de l'habitation (devenu l'article L. 621-2 du code de la construction et de l'habitation) ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 avril 2005), que la société civile immobilière Ange ( la SCI ), propriétaire de locaux donnés à bail à M. X..., a donné à son locataire congé, en application de l'article 10-7 de la loi du 1er septembre 1948, pour insuffisance d'occupation et l'a assigné aux fins de faire déclarer ce congé valable ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que les locaux litigieux composés de deux appartements réunis, de deux pièces chacun, ont été loués au seul M. X... qui les a toujours occupés seul, à titre de résidence principale, au vu et au su de son bailleur, que cette situation n'était pas ignorée de la SCI qui a acquis les lots de copropriété correspondant aux lieux loués en parfaite connaissance de leur situation locative, que ni la consistance des lieux, ni le nombre d'occupants n'ont été modifiés par rapport au moment où les baux ont été conclus ;
Qu'en se déterminant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la renonciation de l'un ou l'autre des propriétaires successifs à se prévaloir de l'insuffisance d'occupation des lieux loués, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 avril 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la SCI Ange la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt septembre deux mille six.