Building Ownership Transfer Dispute

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°/ la société civile immobilière ..., dont le siège est ... (3ème),

2°/ Monsieur Bernard Y...,

3°/ Madame Jacqueline Z..., épouse de Monsieur Bernard Y...,

demeurant ensemble ... à Fontenay-sous-Bois (Val-de-Marne),

en cassation d'un arrêt rendu le 3 novembre 1987 par la cour d'appel de Paris (2ème chambre-section A), au profit :

1°/ de Madame X..., veuve de Monsieur Firmin A..., demeurant ... (1er),

2°/ de Monsieur Jacques A..., demeurant ... (15ème),

3°/ de Monsieur Marc, Joël A..., demeurant ... (17ème),

pris en leur qualité d'héritiers majeurs de Firmin A...,

4°/ de Monsieur Pierre A..., demeurant ... (9ème),

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 12 juillet 1989, où étaient présents : M. Paulot, conseiller doyen faisant fonctions de président ; M. Douvreleur, rapporteur ; MM. Vaissette, Chevreau, Didier, Cathala, Peyre, Mme Giannotti, conseillers ; MM. Garban, Chollet, Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires ; M. Sodini, avocat général ; Mme Prax, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Douvreleur, les observations de Me Ryziger, avocat de la société civile immobilière ..., et des époux Y..., de la SCP de Chaisemartin, avocat des consorts A..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu que les époux Y... et la Société civile immobilière ... font grief à l'arrêt attaqué (Paris, 3, novembre 1987) d'avoir refusé de reconnaître qu'une convention du 31 mai 1960 passée avec les époux A... avait transféré à cette SCI la propriété de la totalité d'un immeuble, alors selon le moyen, "1°) que la cour d'appel, ayant constaté que les époux A... s'étaient notamment engagés, en vertu de l'article 3 du protocole du 31 mai 1963, à vendre à la société civile immobilière Turenne 116 l'immeuble,

leur appartenant moyennant le prix principal de 600.000 francs délégué à concurrence de 200.000 francs pour le paiement des créances hypothécaires inscrites sur l'immeuble et à concurrence du solde de 400.000 francs payable partie comptant et partie à terme en 26 mensualités pour le paiement des banques et créanciers intervenant à l'acte, n'a pu, sans tirer les conséquences de ses propres constatations, décider que la SCI Turenne n'est pas fondée à prétendre que les époux A... et elle-même, à l'occasion du

protocole, ont eu la volonté commune de vendre et d'acheter la totalité de l'immeuble ... ; que la cour d'appel a entaché sa décision d'une violation des articles 1109 et 1134 du Code civil ; alors, 2°) que c'est au jour de la conclusion d'un contrat que les juges du fond doivent se placer pour rechercher quelle a été la commune intention des parties à un contrat ; qu'ils ne sauraient pour rechercher la commune intention des parties tenir compte de la façon dont une seule des parties a exécuté l'arrêt, une telle exécution pouvant être fautive ; qu'en se fondant sur la volonté manifestée par les époux A... en 1964, un an après le contrat, en vendant des lots de copropriété à des tiers, pour déterminer la commune intention des parties en 1963, les juges du fond ont violé les articles 1109 et 1134 du Code civil ; alors 3°) que la novation ne se présume pas ; que le fait que la SCI Turenne ait accepté d'acquérir 23 lots de copropriété les 12 et 25 novembre 1964 n'impliquait pas qu'elle ait renoncé à l'acte du 31 mai 1963 qui lui donnait vocation à devenir propriétaire de la totalité de l'immeuble ; que la cour d'appel, en affirmant que la SCI Turenne elle-même aurait reconnu qu'elle n'était pas devenu propriétaire de la totalité de l'immeuble en acceptant d'acquérir 23 lots de copropriété, a statué par un motif inopérant et ne saurait justifier la solution, dès lors que la cour d'appel ne constate pas l'existence d'une novation ; qu'elle a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1293 du Code civil ; 4°) que la société civile immobilière et les époux Y... avaient fait valoir que le quitus du 10 décembre 1970, qui était lié à un certain nombre d'actes qui n'avaient pas été exécutés, ne pouvait leur être opposé, compte tenu des liens de ce quittus avec lesdits actes ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, les juges du fond

ont entaché leur décision de défaut de réponse à conclusions et, par là-même, d'une violation de l'article 455 du Code civil" ;

Mais attendu que recherchant la commune intention des parties, la cour d'appel qui ne s'est pas contredite, a légalement justifié sa décision, en relevant abstraction faite d'un motif surabondant tiré de l'existence d'un quitus que la SCI en acceptant d'acquérir les 12 et 25 novembre 1964 vingt trois des quarante lots en lesquels les époux A... avaient divisé leur immeuble le 6 mai 14964, avait reconnu qu'elle n'était pas propriétaire de l'immeuble d'une date antérieure ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les demandeurs, envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix huit octobre mil neuf cent quatre vingt neuf.