Landlord-Tenant Storm Damage Repair Obligation and Force Majeure

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Vu les articles 1134 et 1755 du code civil ;

Attendu qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 1er juillet 2005), que des locaux à usage commercial donnés à bail par la société civile immobilière Chaussée Saint-Vincent (la SCI) à la société Garage de la Renaissance ont été fortement endommagés par la tempête du 26 décembre 1999, déclarée catastrophe naturelle par arrêté préfectoral du 29 décembre 1999 ; qu'à la suite de ce sinistre, la société Garage de la Renaissance a assigné la SCI et la société Zurich international France (la société Zurich) auprès de laquelle elle avait souscrit un contrat d'assurance, pour obtenir réparation de divers préjudices ; que la SCI a formé des demandes reconventionnelles et a attrait, en la cause, son propre assureur, la société MAAF assurances ;

Attendu que pour condamner la société Garage de la Renaissance sous la garantie de la société Zurich à prendre en charge le montant du coût de réparation de l'immeuble, l'arrêt retient que le bail conclu le 14 octobre 1994 entre la SCI et la société Garage de la Renaissance comporte une clause aux termes de laquelle le preneur renonce à toute réparation lors de l'entrée dans les lieux comme en cours de bail en s'engageant à effectuer "tant au début du bail que pendant son cours toutes réparations, petites ou grosses, sans aucune exception ..., y compris les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil", que, si l'obligation de réparer pesant sur le locataire cesse normalement en cas de force majeure, il peut être fait exception à cette règle, les dispositions de l'article 1755 du code civil n'étant pas d'ordre public, et que, dès lors que la clause litigieuse par la généralité de ses termes n'opère aucune distinction quant à l'origine des désordres à réparer, la SCI doit être exonérée en vertu du bail de toute obligation de réparation, y compris lorsque les dégâts résultent d'un cas de force majeure ;

Qu'en statuant ainsi, alors que sauf stipulation expresse contraire, l'obligation de réparer pesant sur le locataire cesse en cas de force majeure, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que le bail contenait une telle stipulation, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a condamné la SCI à payer à la société Garage de la Renaissance la somme de 3 706,51 euros hors taxe au titre des frais de retrait et déblaiement des arbres inclinés à la suite de la tempête et débouté la SCI de sa demande de garantie dirigée à ce titre contre la société MAAF assurances, l'arrêt rendu le 1er juillet 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne la SCI Chaussée Saint-Vincent aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette les demandes de la SCI Chaussée Saint-Vincent et de la société Garage de la Renaissance ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un octobre deux mille six.