Co-owner Compensation for Depreciation Following Partial Expropriation

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 février 2005), qu'une parcelle appartenant à une copropriété dénommée résidence Domaine de Falicon a fait l'objet d'une ordonnance d'expropriation du 31 janvier 2003 au profit de la Communauté d'agglomération de Nice Côte d'Azur; que le juge de l'expropriation a fixé l'indemnité revenant aux expropriés :

Sur le premier moyen :

Attendu que le syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine de Falicon et divers copropriétaires font grief à l'arrêt de débouter chacun des copropriétaires pris individuellement de sa demande en indemnisation pour dépréciation de son "lot privatif" alors, selon le moyen, qu'il résulte des dispositions des articles R. 13-32, R. 13-35, R. 13-36 et R. 13-47 du code de l'expropriation relatives au rôle du commissaire du gouvernement dans la procédure en fixation des indemnités d'expropriation et des articles 2196 du code civil, 38-1 et 39 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 que celui-ci, expert et partie à la procédure, occupe une position dominante et bénéficie par rapport à l'exproprié, d'avantages dans l'accès aux informations pertinentes publiées au fichier immobilier ; qu'en appliquant ces dispositions génératrices d'un déséquilibre incompatible avec le principe de l'égalité des armes, la cour d'appel a violé l'article 6, paragraphe 1, de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

Mais attendu que le commissaire du gouvernement se bornait à solliciter le rejet de la demande des copropriétaires présentée individuellement au titre de la dépréciation de leur lot privatif sans proposer aucune évaluation, la cour d'appel a pu, sans violer le principe de l'égalité des armes, se prononcer sur leurs demandes ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Vu l'article L. 13-13 du code de l'expropriation ;

Attendu que, pour rejeter la demande d'indemnisation de chacun des copropriétaires pris individuellement pour dépréciation de son "lot privatif", l'arrêt retient que chaque copropriétaire, indivisément propriétaire des parties communes, a été indemnisé de la dévalorisation de l'ensemble au prorata de ses millièmes par les indemnités fixées et qu'il ne peut être indemnisé une seconde fois ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'indemnisation du syndicat des copropriétaires pour l'expropriation de parties communes n'exclut pas nécessairement celle de chaque copropriétaire pour la dévalorisation de la partie privative de son lot, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté chacun des copropriétaires pris individuellement de sa demande en indemnisation de la dépréciation de son "lot privatif", l'arrêt rendu le 23 février 2005, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier (chambre des expropriations) ;

Condamne la Communauté d'agglomération Nice Côte d'Azur aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la Communauté d'agglomération Nice Côte d'Azur à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine de Falicon et aux 62 copropriétaires présents à l'instance la somme de 2 000 euros, ensemble ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du onze octobre deux mille six, par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonctions de président, conformément à l'article 452 du nouveau code de procédure civile.