Landlord Overcharge Reimbursement for Caretaker Salary Allocation

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 juin 2005), que les époux X..., locataires, ont assigné l'Office public d'aménagement et de construction de Paris (l'OPAC) aux fins d'obtenir le remboursement d'un trop-perçu de charges locatives au titre des dépenses de rémunération de la gardienne de leur immeuble ;

Attendu que l'OPAC fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande alors, selon le moyen, que d'une part, ni directement, ni indirectement, la lettre de l'article 2-d du décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 n'exige que les travaux d'entretien de l'immeuble soient exclusivement assumés par le gardien ; que d'autre part, dès lors que le gardien procède à l'élimination des déchets et participe à l'entretien de l'immeuble, les dépenses afférentes à son emploi, à concurrence des trois quarts, constituent la contrepartie des services rendus ou des dépenses d'entretien au sens de l'article L. 442-3 du code de la construction et de l'habitation et entrent, à ce titre, dans les charges récupérables ; que, de troisième part, il serait contraire au principe d'égalité que de considérer que les dépenses sont récupérables quand le gardien assume la totalité des tâches d'entretien, et qu'elles ne le seraient pas quand les tâches d'entretien sont partagées entre le gardien et un tiers, alors même que les dépenses afférentes à l'emploi du gardien constituent la contrepartie, dans les deux cas, de services rendus aux locataires ; d'où il suit qu'en statuant comme ils l'ont fait, après avoir constaté que le gardien évacuait les déchets et participait à l'entretien de l'immeuble, les juges du fond, qui ont ajouté au texte réglementaire une condition qui n'y figurait pas, ont violé les articles L. 442-3 du code de la construction et de l'habitation et 2-d du décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 ;

Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que la rédaction de l'article 2-d du décret du 9 novembre 1982 implique que la récupération des trois quarts de la rémunération du gardien n'est possible que dans la mesure où l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés cumulativement par le gardien ou le concierge et que l'emploi du verbe "assurer" et non du verbe "participer" dans cette disposition implique que la récupération partielle des dépenses correspondant à sa rémunération n'est possible que lorsque le gardien ou le concierge effectue seul les travaux d'entretien des parties communes et d'élimination des rejets à l'exclusion de tout partage de ces activités avec un tiers, la cour d'appel, qui a constaté que la gardienne de l'immeuble partageait les travaux d'entretien des parties communes avec une société de nettoyage, en a exactement déduit que les dépenses liées à la rémunération de la première n'étaient pas récupérables et devaient donner lieu à restitution en faveur des locataires ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne l'OPAC de Paris aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne l'OPAC de Paris à payer aux époux X... la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de l'OPAC de Paris ; .

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept septembre deux mille six.