Co-Owners' Association v. Property Owner Regarding Restaurant Nuisance and Restoration Obligations

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Didier X..., demeurant à Viroflay (Yvelines), ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 25 mai 1988 par la cour d'appel de Paris (23e chambre, section A), au profit de :

1°) Syndicat des copropriétaires du ... (14e), représenté par son syndic, la société Le Terroir, ... (8e) ;

2°) La société Patparnasse, société à responsabilité limitée, ... (13e) ;

défendeurs à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 15 mai 1990, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Chevreau, rapporteur, MM. Paulot, Didier, Cathala, Valdès, Capoulade, Beauvois, Deville, Darbon, Mme Giannotti, M. Aydalot, Mlle Fossereau, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Chevreau, les observations de Me Ancel, avocat de M. X..., de Me Baraduc-Benabent, avocat du Syndicat des copropriétaires du ..., de Me Choucroy, avocat de la société Patparnasse, les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen, pris en sa première branche, et sur le deuxième moyen, réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 mai 1988), que M. X..., propriétaire au rez-de-chaussée de l'immeuble en copropriété ..., d'un lot à usage commercial, l'a donné à bail à la société Patparnasse en autorisant celle-ci à y exercer un commerce de restaurant et à y réaliser les travaux d'aménagement nécessaires à l'exploitation de ce commerce ; que le syndicat des copropriétaires, se plaignant de nuisances, a demandé l'interdiction de ce commerce et la remise des lieux en leur état initial ; que M. X... a appelé la société Patparnasse en garantie ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'avoir accueilli les demandes du syndicat, alors, selon le moyen, "1°) que, en l'état du règlement de copropriété qui n'interdisait pas l'exercice d'une activité de restauration, mais simplement celles de nature à troubler la tranquillité des habitants, et des conclusions de M. X..., rappelant que l'immeuble était occupé par d'autres commerçants et situé dans un quartier bruyant, la cour d'appel ne pouvait ordonner la cessation et l'interdiction de l'activité de restauration sans expliquer en quoi, comme le faisait valoir M. X..., les troubles constatés ne pouvaient être supprimés par l'exécution de mesures appropriées ; qu'elle a ainsi entaché son arrêt d'un manque de base légale au regard de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°) que la cour d'appel, qui constatait que le syndic avait suggéré à M. X... de faire exécuter les travaux de réfection des conduits

de cheminée compte tenu de l'urgence et des risques d'accident que leur chute risquait de provoquer, ne pouvait s'abstenir de répondre aux conclusions de celui-ci faisant valoir que le syndic avait ainsi agi dans le cadre des pouvoirs conférés par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'elle a ainsi violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 3°) que la cour d'appel ne pouvait, sans dénaturer les termes de la résolution prise par l'assemblée générale le 25 avril 1985, estimer qu'elle n'avait pas ratifié les travaux, dès lors qu'elle n'avait émis de réserves sur ces travaux que concernant la bonne tenue du ravalement et les risques de pollution, ce dont il résultait qu'elle les avait ratifiés sous ces seules réserves ; qu'elle a ainsi violé l'article 1134 du Code civil" ;

Mais attendu que la cour d'appel, qui, en l'absence de précision de M. X... sur les mesures de nature à faire cesser les nuisances n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a, sans dénaturation, répondu aux conclusions en retenant qu'une lettre du syndic du 14 novembre 1984, suggérant à M. X... de procéder aux travaux sous sa propre responsabilité, ne valait pas autorisation et que la sixième résolution de l'assemblée générale des copropriétaires, du 25 avril 1985, se contentant d'en prendre acte sous les plus expresses réserves, ne constituait pas une ratification des travaux réalisés sans autorisation expresse ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen, pris en sa seconde branche :

Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que l'arrêt condamne M. X... à remettre les lieux en leur état initial ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. X... qui soutenait que, selon le règlement de copropriété, chaque copropriétaire pouvait modifier comme bon lui semblerait la distribution intérieure de ses locaux, en sorte qu'il ne pouvait être condamné à remettre en état la distribution intérieure du local loué, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Et sur le troisième moyen :

Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que pour rejeter le recours en garantie dirigé par M. X... contre la société Patparnasse, l'arrêt énonce que M. X..., ayant permis le changement d'affectation des locaux loués en toute connaissance de cause, doit en assumer la responsabilité et n'est donc pas fondé à vouloir s'en faire garantir par la société Patparnasse qui, à son égard, n'a commis aucune faute contractuelle ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. X... qui soutenait que les nuisances dont les copropriétaires se plaignaient constituaient, de la part de la société Patparnasse, des abus de jouissance et des manquements aux obligations nées du bail et qu'en tout état de cause, en vertu de ce contrat, M. X... était en droit de demander à la société locataire la remise des lieux en leur état antérieur aux travaux, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. X... à remettre les lieux en leur état initial et a rejeté le recours en garantie de M. X... contre la société Patparnasse, l'arrêt rendu le 25 mai 1988, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires du ... et la société Patparnasse, envers M. X..., aux dépens liquidés à la somme de cent soixante deux francs cinq centimes et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Paris, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du treize juin mil neuf cent quatre vingt dix.