Owner v. Manager: Deficit Claim and Counterclaim for Unpaid Charges

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société SECRETARIAT GENERAL INTERIMAIRE (SGI), dont le siège social est à Saint-Rémy (Yvelines), ...,

en cassation d'un arrêt rendu, le 8 janvier 1987, par la cour d'appel de Paris (25e Chambre, Section B), au profit de la société à responsabilité limitée GEMA GESTION, dont le siège social est à Paris (18e), ..., représentée par son gérant en exercice, domicilié audit siège,

défenderesse à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 25 octobre 1988, où étaient présents :

M. Fabre, président maintenu en qualité de conseiller faisant fonctions de président, M. Jouhaud, rapporteur, MM. X..., Grégoire, Lesec, Zennaro, Fouret, Thierry, Averseng, conseillers, Mme Gié, conseiller référendaire, Mme Flipo, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Jouhaud, les observations de Me Garaud, avocat de la société SGI, les conclusions de Mme Flipo, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne défaut contre la société SARL Gema gestion ; Sur le premier moyen, pris en ses deux branches :

Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que la société "Secrétariat général intérimaire" était propriétaire de cinq appartements dans un immeuble en copropriété dont la société "Gema gestion" était syndic ; que, le 2 mars 1981, est intervenu un protocole d'accord entre ces deux sociétés par lequel la première choisissait en outre la seconde comme mandataire de gestion de ses appartements ; qu'il était prévu qu'à ce titre, elle était autorisée, d'abord, sur les loyers à échoir, à prélever une somme de 58 424,78 francs qui lui était due à titre de charges arriérées, puis à retenir les charges futures au fur et à mesure de la perception de loyers ultérieurs, en veillant à appliquer aux locataires les augmentations légales à intervenir et en remettant le solde à la société mandataire ;

Attendu que, s'estimant mal renseignée sur la gestion effective de ses droits, la société "Secrétariat général intérimaire" a, le 12 août 1982, mis fin au mandat qu'elle avait consenti et a assigné "Gema gestion" en paiement de ce qu'elle prétendait lui être dû, soit 223 800 francs outre des dommages-intérêts ; que cette dernière société a soutenu qu'au contraire, elle bénéficiait d'un solde de créance de 109 199,19 francs au titre d'arriérés de charges dont elle réclamait le paiement ; que la cour d'appel a débouté de ses demandes la société "Le Secrétariat général intérimaire" et accueilli la demande de "Gema gestion" ;

Attendu que la Société générale intérimaire fait grief à la cour d'appel d'avoir ainsi statué alors, d'abord, que tout mandataire étant tenu de remplir complètement le mandat à lui confié et de rendre compte, il résulterait des énonciations mêmes de l'arrêt que le montant des charges, que le mandataire avait été autorisé à prélever sur les loyers, avait été depuis 1981 constammant supérieur à celui des loyers encaissés ; que le mandat prévoyait qu'il appartenait au mandataire de réadapter les loyers et les charges locatives en fonction des dispositions législatives ; que la cour d'appel n'aurait donc pu dire que la société Gema gestion avait accompli ses obligations de mandataire pour la seule raison que son mandant aurait eu connaissance, tant en première instance qu'en appel, des comptes présentés par celle-ci ; que, ce faisant, elle aurait à la fois dénaturé le contrat de mandat, méconnu les dispositions légales régissant ce type de contrat et privé sa décision de motifs ; et alors, ensuite, qu'après avoir constaté que la non-production des comptes avait conduit la société Le Secrétariat général intérimaire à agir en justice, elle n'aurait pu, sans priver à nouveau sa décision de motifs, écarter la demande en dommages-intérêts dont elle était saisie sur ce point ;

Mais attendu, d'abord, que les juges du fond ont relevé que si Gema gestion ne s'était pas acquittée de son obligation trimestrielle de rendre compte, elle avait produit tant en première instance qu'en appel des comptes détaillés et très précis, auxquels la Société générale de gestion n'a pu opposer aucune critique précise, et qu'ils ont considérés comme exprimant la vérité et reflétant une gestion normale ; qu'ils en ont déduit que la faute contractuelle, ainsi commise dans l'obligation de rendre compte, n'avait entraîné aucun préjudice ; qu'ensuite, la demande de dommages-intérêts présentée par cette société se fondant non sur la nécessité où elle se serait trouvée d'agir en justice pour obtenir des comptes qui auraient dû lui être fournis de plein droit, mais sur le refus, prétendu abusif, de la somme qu'elle réclamait, la cour d'appel a motivé sa décision sur ce point en retenant que cette somme n'était pas due ; que le moyen ne peut donc être accueilli en aucun de ses griefs ;

Et sur le second moyen :

Attendu qu'il est encore reproché à la cour d'appel de n'avoir pas ordonné une expertise, alors, en premier lieu, qu'en présence de comptes, produits seulement devant les juges au mépris de l'obligation de reddition de comptes existant à la charge du mandataire et au sujet desquels il était soutenu que n'étaient fournies aucunes pièces justificatives, la cour d'appel n'aurait pu se dispenser d'ordonner une expertise ; et alors, en second lieu, qu'elle aurait dénaturé les conclusions de la société "Secrétariat général intérimaire" en déclarant que ses conclusions ne formulaient aucune critique contre lesdits comptes bien qu'elles aient notamment soutenu qu'aucune justification n'était fournie quant à l'insuffisance des loyers pour couvrir les charges ; Mais attendu que la cour d'appel, qui n'a pas dénaturé les conclusions en cause, a souverainement estimé, comme les premiers juges, au vu des comptes qui ont été produits, que ces comptes étaient justifiés, même si "Gema gestion" s'était affranchie de son obligation périodique de rendre compte ; que le moyen ne tend qu'à remettre en cause le pouvoir souverain d'apprécier l'opportunité d'ordonner une mesure d'instruction ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;