Buyers v. Seller: Delayed Apartment Delivery Damages and Notification Validity

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, siégeant en CHAMBRE MIXTE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 mai 2004), rendu en matière de référé, que les époux X..., Y... et Z... ont acquis de la société civile immobilière France Promotion Habitat Saint Exupéry (la SCI), par contrats de vente en l'état futur d'achèvement, des appartements dont la date contractuelle de livraison était fixée à la fin du quatrième trimestre 2001 ; que ce délai n'ayant pas été respecté, ils ont fait assigner en mairie la SCI devant le tribunal de grande instance pour obtenir en référé, notamment, une provision à valoir sur le préjudice causé par ce retard ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'avoir rejeté son exception de nullité de l'acte introductif d'instance, alors, selon le moyen, qu'en cas de signification d'un acte en mairie, l'huissier de justice doit aviser l'intéressé le jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable ; que le simple rappel du texte sur le délai dans l'acte d'huissier ne permet pas au juge du fond de vérifier si l'huissier a averti l'intéressé dans le délai imparti ; qu'en admettant la validité de la signification de l'assignation introductive, la cour d'appel a violé l'article 658 du nouveau code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant constaté que l'huissier de justice avait mentionné dans l'acte que la lettre prévue par l'article 658 du nouveau code de procédure civile avait été envoyée "dans les délais légaux prévus par l'article susvisé" et énoncé à bon droit que les mentions de cet acte faisaient foi jusqu'à inscription de faux, la cour d'appel, qui n'a pu qu'en déduire que la lettre avait bien été envoyée par l'officier ministériel "le jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable", a exactement retenu que l'exception de nullité devait être écartée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI France Promotion Habitat Saint Exupéry aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la SCI France Promotion Habitat Saint Exupéry à payer aux époux X..., Y... et Z... la somme de 2 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, siégeant en chambre mixte, et prononcé par le premier président en son audience publique du six octobre deux mille six.

Moyens produits par Me de Nervo, avocat aux Conseils, pour la SCI France Promotion Habitat Saint Exupéry et Mme Ferrette.

Moyens annexés à l'arrêt n 245 P+B+R+I (Chambre mixte)

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté l'exception de nullité de l'assignation introductive d'instance et de l'ensemble de la procédure, soulevée par la SCI FRANCE PROMOTION HABITAT SAINT EXUPERY ;

AUX MOTIFS QUE l'huissier a mentionné dans son acte que la lettre prévue par l'article 658 du nouveau code de procédure civile a été envoyée " dans les délais légaux prévus par l'article susvisé ", de sorte que, les mentions de cet acte faisant foi jusqu'à inscription de faux, il convient de juger que la lettre dont s'agit a bien été envoyée par cet officier ministériel " le jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable ", dans les conditions prévues par ledit article ; qu'il s'ensuit que l'exception de nullité de l'assignation introductive d'instance et par conséquent de l'ensemble de la procédure, telle que soulevée par la SCI appelante, doit être écartée ;

ALORS QU'en cas de signification d'un acte en mairie, l'huissier de justice doit aviser l'intéressé le jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable ; que le simple rappel du texte sur le délai dans l'acte d'huissier ne permet pas au juge du fond de vérifier si l'huissier a averti l'intéressé dans le délai imparti ; qu'en admettant la validité de la signification de l'assignation introductive, la Cour d'appel a violé l'article 658 du Nouveau code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné le séquestre entre les mains du Bâtonnier de l'Ordre des Avocats de Créteil des 15 % du prix de vente restant dus par les demandeurs, soit les sommes de 26 641,06 euros par Monsieur et Madame X..., 9 501,31 euros par Monsieur et Madame Y..., 25 194,98 euros par Monsieur et Madame Z... ;

AUX MOTIFS qu'il n'y a pas lieu d'autoriser la levée du séquestre du solde de 15 % du prix, comme la SCI FRANCE PROMOTION HABITAT SAINT EXUPERY -qui réclame à tout le moins sa réduction au taux des 5 % de retenue de garantie- le sollicite dans le corps de ses conclusions mais l'omet dans son dispositif, dès lors que la créance indemnitaire des intéressés que le premier juge a entendu garantir comprend non seulement le retard de livraison des appartements mais aussi le coût des frais financiers exposés par les intéressés du fait du retard de l'opération, en sorte que c'est en vain que l'appelante invoque à cet égard les dispositions de l'article R 261-14 du code de la construction et de l'habitation ;

1 ) ALORS QUE la cour d'appel était saisie par l'ensemble des conclusions d'appel, et non simplement par son dispositif ; qu'elle ne pouvait donc utilement reprocher à la SCI FRANCE PROMOTION d'avoir seulement présenté dans les motifs de ses conclusions le moyen pris de ce que la consignation demandée s'opposait à l'article R 261-14 du code de la construction ; que ce faisant la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 954 du nouveau code de procédure civile ;

2 ) ALORS QUE la consignation d'une partie d'un prix de vente, qui ne peut excéder 5 % de ce prix, n'est possible qu'en cas de contestation sur la conformité du bien livré à l'acheteur ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé l'article R 261-14 du code de la construction et de l'habitation.

3 ) ALORS QUE, en toute hypothèse, la Cour d'appel n'a pas constaté l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite, et qu'elle n'a donc pu justifier le prononcé d'une mesure de consignation en référé ; qu'elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 809 du nouveau Code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé l'ordonnance de référé en ce qu'elle a accordé une provision sur des pénalités de retard à Messieurs et Mesdames X..., Y... et Z... pour un montant respectif de 7 500 euros, 3 000 euros et 6 800 euros ;

AUX MOTIFS que le montant des pénalités contractuelles de retard se montait, selon l'expert amiable missionné par les époux X... et Y..., Monsieur Jacques A..., et " en application des pourcentages habituels pratiqués dans le bâtiment ", à la somme de 28 104,05 euros au profit de Monsieur et Madame X..., de 10 102,73 euros à celui de Monsieur et Madame Y... et de 26 789,62 euros pour Monsieur et Madame Z... ; que la SCI FRANCE PROMOTION invoquant les dispositions des contrats relatives à certaines causes légitimes de suspension de délai de livraison telles que les intempéries et la défaillance ou la liquidation judiciaire d'une entreprise, communique en cause d'appel différents documents susceptibles de justifier, selon elle, le retard de livraison des appartements, notamment les intempéries et la défaillance de l'entreprise chargée du gros oeuvre, la société PROBAT, placée depuis lors en liquidation judiciaire, et la société chargée du lot électricité, ORLYLEC ; mais considérant qu'en l'espèce, le relevé des intempéries produit pour les années 2000, 2001 et 2002 ne montre pas, avec l'évidence requise en référé, que les précipitations auraient été telles qu'elles pourraient justifier un retard de plusieurs mois ; que la défaillance de telle ou telle entreprise intervenant dans la construction, prévisible et remédiable par le recours à un autre prestataire, ne saurait à l'évidence justifier un retard aussi important que celui subi par les intimés dans la livraison de leurs appartements, alors que l'appelante précise que la société PROBAT devait achever son lot au 30 juin 2001 mais qu'elle a abandonné le chantier courant octobre 2001, la SCI résiliant le marché le 27 octobre 2001 et la liquidation judiciaire de cette entreprise n'étant prononcée que le 14 janvier 2002 ;

que la SCI FRANCE PROMOTION n'a finalement organisé la réception des travaux, avec l'autorisation de l'expert désigné par l'ordonnance entreprise, que le 27 janvier 2004, soit plus de deux ans après l'expiration du délai contractuel de livraison des appartements à leurs acquéreurs respectifs, tandis que le Maire de CHOISY LE ROI refuse le certificat de conformité et a déposé une plainte pour non respect du permis de construire ; que pour autant la SCI n'a toujours pas remis les clés aux intéressés, au prétexte que ceux-ci ne lui ont pas versé le solde du prix de vente, alors que c'est en exécution de la décision du premier juge, exécutoire de plein droit par provision, que les époux X..., Y... et Z... ont consigné le solde qui leur reste à payer, soit les 15 % du prix de vente dont le premier juge a ordonné le séquestre entre les mains du Bâtonnier de l'ordre des avocats de Créteil ; considérant que dans ces conditions et compte tenu du retard excessif mis par la SCI à remplir ses obligations contractuelles, la créance indemnitaire des intimés n'est pas sérieusement contestable, et ce, même si des pénalités de retard n'étaient pas expressément prévues à la charge du maître de l'ouvrage dans les contrats de vente conclus avec les acquéreurs ; que c'est donc à juste titre que le premier juge, par une exacte appréciation de la créance indemnitaire de chacun des intimés du fait du retard de plus de deux ans de la livraison des biens dont ils ont fait l'acquisition en l'état futur d'achèvement, a condamné la SCI FRANCE PROMOTION à payer à Messieurs et Mesdames X..., Y... et Z..., à titre de provision sur leur préjudice, les sommes respectives de 7 500 euros, 3 000 euros et 6 800 euros ;

1 ) ALORS QUE le contrat de vente, comme l'a rappelé la Cour d'appel elle-même, stipulait expressément que la défaillance ou la liquidation judiciaire d'une entreprise était une cause légitime de suspension du délai de livraison ; qu'en décidant d'écarter cette clause, dont elle avait elle-même constaté l'existence, sous prétexte que la défaillance de l'entreprise principale ne pouvait justifier un retard aussi important que celui ayant existé en l'espèce, la Cour d'appel a tranché une contestation sérieuse et a violé l'article 809 al. 2 du nouveau Code de procédure civile ;

2 ) ALORS QU'il appartient au demandeur au référé de prouver que sa demande de provision ne se heurte a aucune contestation sérieuse, et non point au défendeur de démontrer que son moyen de défense ne se heurte a aucune contestation sérieuse ; qu'en reprochant à la SCI FRANCE PROMOTION de ne pas montrer " avec l'évidence requise en référé " que les intempéries avaient justifié le retard dans la livraison, la cour d'appel a violé, ensemble, l'article 809 du nouveau code de procédure civile et l'article 1315 du code civil ;

3 ) ALORS QU'un préjudice ne peut être fixé de façon forfaitaire ; qu'en allouant des provisions sur le retard pris par le chantier déterminées de façon forfaitaire aux sommes de 7 500 euros, 3 000 euros et 6 800 euros la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1149 du Code Civil ;