Condominium Private Garden Right of Enjoyment Trumps Subsequent Deed Error Where Governing Regulations Define Scope of Rights
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA purchaser of a condominium unit, which the title documents specified included a perpetual private right of enjoyment over a common area garden, later sold the unit to a new buyer, with the deed still mentioning this private right, even though the original seller had previously waived this right in exchange for compensation from the developer and the co-ownership regulations were not updated. The new buyers sued to enforce this right, but the lower court denied their claim, finding the original seller could not transfer a right she no longer possessed and deeming the mention in the final deed a material error, despite the initial co-ownership regulations guaranteeing the right. The High Court quashed this decision, reasoning that because the co-ownership regulations explicitly determined the scope of the owners' rights by mentioning the private garden enjoyment, the lower court erred in disregarding this governing document based solely on the seller's prior waiver and the subsequent deed's alleged error.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 9 de la loi du 10 juillet 1965, article 3 de cette loi, article 700 du nouveau code de procédure civile; Condominium Private Garden Right of Enjoyment Trumps Subsequent Deed Error Where Governing Regulations Define Scope of Rights: The new buyers sued to enforce this right, but the lower court denied their claim, finding the original seller could not transfer a right she no longer possessed and deeming the mention in the final deed a material error, despite the initial co-ownership regulations guaranteeing the right. The High Court quashed this decision, reasoning that because the co-ownership regulations explicitly determined the scope of the owners' rights by mentioning the private garden enjoyment, the lower court erred in disregarding this governing document based solely on the seller's prior waiver and the subsequent deed's alleged error.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited as the basis for the cassation because the Court of Appeal violated this article by incorrectly assessing the scope of the rights attached to the property lot.
Cited alongside Article 9 of the same law, forming the substantive legal ground for overturning the lower court's decision.
Cited in the dispositive to rule on the request for costs based on Article 700.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 janvier 2005), que Mme X... a acquis un lot dans un immeuble en construction placé sous le régime de la copropriété ; que l'acte de vente et le règlement de copropriété incluant l'état descriptif de division précise que ce lot comprend notamment un droit de jouissance privative et perpétuelle sur un jardin partie commune ; que cette partie commune n'ayant pas été affectée à usage de jardin, Mme X... a accepté contre dédommagement par le constructeur de renoncer à ce droit de jouissance privative ; que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division n'ont pas été modifiés ; que Mme X... ayant revendu ce lot aux époux Y... de Z... par acte authentique mentionnant l'existence du droit de jouissance privative sur le jardin, ces derniers ont assigné le syndicat des copropriétaires et Mme X... afin d'obtenir la délivrance de ce droit ;
Sur le premier moyen :
Vu l' article 9 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 3 de cette loi ;
Attendu que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ;
Attendu que pour rejeter la demande des époux Y... de Z..., l'arrêt retient que le vendeur ne peut céder plus de droit qu'il n'en a, que cette seule constatation est suffisante pour écarter les prétentions des époux Y... de Z... à se voir délivrer une partie de l'immeuble sur laquelle Mme X... n'avait plus aucun droit pour y avoir renoncé, et qu'en conséquence, la désignation de l'acte authentique ne constitue qu'une erreur matérielle de rédaction, le notaire, non prévenu, ayant repris selon l'usage en la matière, la désignation initiale qui figure à l'acte de la venderesse, et en conséquence, les époux Y... de Z... n'ont aucun droit sur le jardin dont l'usage privatif est mentionné à tort sur l'acte notarié ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le règlement de copropriété qui détermine l'étendue des droits des copropriétaires mentionnait la jouissance privative d'un jardin, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que le lot n° 3 de l'immeuble B dans l'ensemble immobilier La Parouquine à Antibes ne dispose d'aucun jardin privatif, dit que l'action en revendication des époux Y... de Z... est infondée, dit que l'acte notarié dressé le 30 janvier 1991 par Mme A..., notaire à Antibes est entaché d'une erreur matérielle, le jardin de 15 mètres carrés prévu dans la désignation n'ayant jamais existé, et a débouté les époux Y... de Z... de leurs demandes en indemnisation et dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 17 janvier 2005, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la villa Parouquine B à Antibes aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la villa Parouquine B à Antibes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un juin deux mille six.