Landlord Refusal to Renew Lease Based on Alleged Cessation of Authorized Activity

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu les articles L. 145-17 I 1 et L. 145-8 du code de commerce ;

Attendu que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1 / s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ; que toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser ; que cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; que le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux ;

que le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa reconduction telle qu'elle est prévue à l'article L. 145-9 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 5 janvier 2005), que la société civile immobilière du Marché (la SCI), propriétaire d'un local à usage commercial donné à bail à usage exclusif de rôtisserie à M. X..., a délivré congé à ce dernier le 30 juillet 2002 avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction au motif qu'ayant cessé, depuis 1996, d'exercer dans les lieux loués l'activité de rôtisserie, il ne remplissait pas la condition d'exploitation effective des lieux ouvrant droit au renouvellement ; que le preneur a assigné la bailleresse en sollicitant le paiement d'une indemnité d'éviction ;

Attendu que, pour débouter la SCI de sa demande tendant à faire déclarer valable le congé, l'arrêt retient que la preuve n'est pas rapportée d'une cessation totale de l'activité commerciale dans le local loué au cours des trois années ayant précédé la date d'expiration du bail ;

Qu'en statuant ainsi, alors que seule l'exploitation effective dans les lieux loués de l'activité autorisée par le bail ou régulièrement modifiée au cours des trois années ayant précédé sa date d'expiration ouvre droit au renouvellement, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 janvier 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze juin deux mille six.