Lease Renewal Rent Fixation Dispute
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAIn a dispute arising from the renewal of a commercial lease where the contract provided for a rent review upon renewal but lacked specific revision terms, the landlords initiated proceedings to set the new rent. The Court of Appeal, after expert valuation, fixed the renewed rent based on the property's locative value determined by the expert, interpreting the contractual clause as permitting fixation at market rent to give it effect. The highest court overturned the second decision because, in the absence of mandatory legal rent regulation, the trial judges exceeded their authority by substituting themselves for the disagreeing parties to establish the rent revision methodology instead of relying on the agreed-upon contractual basis.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du Code civil, Vu l'article 1134 du Code civil, Condamne Mme Z... aux dépens; Lease Renewal Rent Fixation Dispute: The Court of Appeal, after expert valuation, fixed the renewed rent based on the property's locative value determined by the expert, interpreting the contractual clause as permitting fixation at market rent to give it effect. The highest court overturned the second decision because, in the absence of mandatory legal rent regulation, the trial judges exceeded their authority by substituting themselves for the disagreeing parties to establish the rent revision methodology instead of relying on the agreed-upon contractual basis.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court cited this article as the ground for overturning (casser) the appellate decision because the judges substituted their judgment for the parties' agreement regarding the rent revision method.
This is the substantive order applying the legal finding.
This provision governs the allocation of legal costs.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon les arrêts attaqués (Colmar, 12 mars 2003 et 27 octobre 2004), que, par actes des 13 et 14 mars 1989, les époux X... et leur fille, Mme X..., ont donné à bail, pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 1989, des locaux à usage professionnel à M. Y..., notaire, devenu associé au sein de la société civile professionnelle Y... et Rieg (la SCP) ; que le contrat stipulait, dans son article 2, qu'il se renouvellerait à compter du 1er mars 1998 sous les mêmes conditions et stipulations et, dans son article 5, que le loyer pourrait faire l'objet d'une révision lors du renouvellement ; que le 31 juillet 1997, Mme X... a signifié à la SCP un congé avec offre de renouvellement du bail moyennant le versement d'un nouveau loyer puis l'a assignée en fixation du loyer du bail renouvelé ; qu'après avoir ordonné, avant dire droit, une expertise, la cour d'appel a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative déterminée par l'expert ;
Sur le premier et le second moyens, réunis, ci-après annexés, en ce qu'ils sont dirigés contre l'arrêt du 12 mars 2003 :
Attendu que la faculté d'ordonner ou de refuser une mesure d'instruction relève du pouvoir discrétionnaire du juge du fond ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen, en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt du 27 octobre 2004 :
Vu l'article 1134 du Code civil ;
Attendu que pour fixer le montant du loyer révisé à la valeur locative du bien donné à bail, telle qu'évaluée par l'expert judiciaire, l'arrêt retient que la clause de révision doit être interprétée dans un sens qui lui donne un effet, malgré l'absence de précisions quant aux bases de fixation du nouveau loyer, et que l'expert judiciaire a tenu compte de l'excellente situation de l'immeuble au centre de Saverne, de sa configuration et de son bon état d'entretien et a défini sa valeur locative par comparaison avec des immeubles de structure et de qualité similaires ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le loyer n'était soumis à aucune réglementation légale et que les juges du fond ne pouvaient se substituer aux parties, en désaccord, pour fixer les modalités de sa révision, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier moyen, en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt du 27 octobre 2004 :
REJETTE le pourvoi en ce qu'il est formé contre l'arrêt du 12 mars 2003 ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 octobre 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;
Condamne Mme Z... aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille six.