Commercial Lease Renewal Rent Valuation Dispute
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAWhen a commercial tenant remains in possession after a short-term, two-year-or-less lease exception expires, a new nine-year lease governed by standard commercial property law ensues, requiring the rent to be set at the market rental value. The lower court erred by requiring the landlord, who sought an increase to the market value, to prove a notable change in the property or local market conditions, rather than applying the statutory requirement that the renewed rent correspond to the locative value upon the expiration of the initial derogatory lease.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 145-5 du Code de commerce, L. 145-5 du Code de commerce, article 700 du nouveau Code de procédure civile; Commercial Lease Renewal Rent Valuation Dispute: The lower court erred by requiring the landlord, who sought an increase to the market value, to prove a notable change in the property or local market conditions, rather than applying the statutory requirement that the renewed rent correspond to the locative value upon the expiration of the initial derogatory lease.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court partially quashed the decision because the Court of Appeal violated this article by failing to set the rent based on the rental value of the premises for the new lease.
This article was cited in the dispositive concerning the condemnation to pay a sum based on article 700.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique ;
Vu l'article L. 145-5 du Code de commerce ;
Attendu que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du chapitre V du titre IV du livre premier du Code de commerce à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans ; que si à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions chapitre V ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 17 janvier 2005) rendu sur renvoi de cassation (Civ 3, 25 juin 2003 pourvoi C 02-12.545) qu'à la suite d'un bail dérogatoire de 21 mois, consenti par M. X... à M Y..., aux droits duquel viennent les époux Z... à compter du 15 mars 1995 moyennant un loyer global et forfaitaire de 160 000 francs hors taxes, ce dernier s'est maintenu dans les lieux au-delà du terme et a assigné le bailleur pour que lui soit reconnu le bénéfice d'un bail de neuf ans à compter du 1er janvier 1997, soumis au statut des baux commerciaux, pour un loyer annuel hors taxes de 80 000 francs ; que M. X... s'est opposé à cette demande et a notamment sollicité que le loyer annuel soit fixé à compter du 14 mai 1998 à la valeur locative des locaux litigieux ;
Attendu que, pour débouter M X... de sa demande, l'arrêt retient qu'en réclamant une augmentation de loyer de 60 % environ entre le 14 mars 1995 et le 14 mai 1998, celui-ci formule une demande de déplafonnement du loyer sans apporter la preuve d'une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux et des facteurs locaux de commercialité ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le loyer du nouveau bail prenant effet au terme du bail dérogatoire doit correspondre, à défaut d'accord entre les parties, à la valeur locative, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a fixé le montant annuel hors taxe du loyer du bail en date du 1er janvier 1997 à la somme de 12 195,92 euros, statué sur les dépens et l'application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, l'arrêt rendu le 17 janvier 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ;
remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;
Condamne, ensemble, M. Y..., M. A..., ès qualités et les époux Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. Y..., M. A..., ès qualités et les époux Z... à payer, ensemble, à M. X... la somme de 1 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze décembre deux mille cinq.