Property Owner v. Real Estate Agent: Prescription Period for Agent Liability
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property owner sued their real estate agent for management faults, specifically regarding annulled notices sent in 1988 to tenants under a protected status law, proposing new leases without the actual lease drafts, and for initiating eviction proceedings without proper mandate. The appellate court found the owner's claim for damages resulting from the flawed notices time-barred because the damage was deemed complete upon sending the notices, and also found the claim related to exceeding the mandate time-barred based on the date the eviction actions were filed in 1989. The high court partially overturned the decision, reasoning that for a commercial agent's liability to its principal, the ten-year prescription period starts from the realization of the damage, which, in the case of the flawed notices, only occurred upon judicial annulment, not upon sending; furthermore, the appellate court's reasoning for prescription regarding the exceeding of the mandate lacked the necessary factual basis to establish when the requisite conditions for a claim arose.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 110-4 du Code de commerce, article 700 du nouveau Code de procédure civile; Property Owner v. Real Estate Agent: Prescription Period for Agent Liability: The appellate court found the owner's claim for damages resulting from the flawed notices time-barred because the damage was deemed complete upon sending the notices, and also found the claim related to exceeding the mandate time-barred based on the date the eviction actions were filed in 1989. The high court partially overturned the decision, reasoning that for a commercial agent's liability to its principal, the ten-year prescription period starts from the realization of the damage, which, in the case of the flawed notices, only occurred upon judicial annulment, not upon sending; furthermore, the appellate court's reasoning for prescription regarding the exceeding of the mandate lacked the necessary factual basis to establish when the requisite conditions for a claim arose.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis provision served as the main legal ground for the partial cassation regarding the prescription period for the liability claim based on the defect in notifications and the claim based on exceeding the mandate.
This article was cited in the dispositive regarding the rejection of a request for costs.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'au cours du mois de juin 1988, la société Montfort immobilier, mandataire du bailleur, M. X..., a adressé à des locataires titulaires de contrats soumis à la loi du 1er septembre 1948 des notifications leur proposant de conclure de nouveaux baux régis par le droit commun ; que sur assignations aux fins d'expulsion délivrées le 31 janvier 1989 à la suite du refus de ces propositions, le tribunal d'instance, accueillant l'exception opposée par les locataires, a, par jugements du 13 juillet 1989, annulé ces notifications, au motif qu'aucun projet de nouveau bail n'y était annexé ;
que M. X... a assigné la société Montfort immobilier le 7 juin 1999 en remboursement d'honoraires et en responsabilité, à raison des fautes de gestion résultant du vice affectant les notifications et de l'introduction des actions en expulsion sans mandat de sa part ;
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article L. 110-4 du Code de commerce ;
Attendu que pour déclarer prescrite l'action fondée sur la responsabilité pouvant être encourue au titre du vice des notifications adressées aux locataires, l'arrêt retient que le dommage a été réalisé à la date d'envoi des notifications incomplètes, dont le tribunal d'instance n'a fait que constater la nullité ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors que la responsabilité du mandataire commerçant envers son mandant se prescrit par dix ans à compter de la réalisation du dommage, et que la nullité des notifications n'avait pas produit d'effets dommageables avant sa constatation judiciaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le moyen, pris en sa seconde branche :
Vu l'article L. 110-4 du Code de commerce ;
Attendu que pour déclarer prescrite l'action de M. X..., en ce qu'elle était fondée sur un dépassement des termes du mandat dont la société Montfort immobilier était investie, l'arrêt relève que la demande a été formée le 7 juin 1999, tandis que les actions judiciaires reprochées ont été introduites le 31 janvier 1989 ;
Attendu qu'en se déterminant par ces motifs impropres à caractériser la réunion, à la date ainsi retenue, des conditions d'action en réparation du dommage pouvant résulter du dépassement de mandat allégué, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré l'action de M. X... éteinte par prescription pour les faits antérieurs au 7 juin 1989, l'arrêt rendu le 18 octobre 2002, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne la société Montfort immobilier aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Monfort immobilier ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept septembre deux mille cinq.