Landlord Refusal to Renew Lease Justifies Termination and Forfeiture of Tenant Compensation Claim

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 novembre 2003), que les consorts X..., titulaires d'un bail consenti sur un local à usage commercial par la société civile immobilière Baumann (la SCI), aux droits de laquelle se trouve la société civile immobilière Breteuil, ont sollicité, fin 1993, le renouvellement de ce bail ; que la bailleresse, leur a signifié le 8 mars 1994, un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction ; qu'antérieurement elle les avait assignés aux fins de faire prononcer la résiliation judiciaire de ce bail et obtenir leur condamnation au paiement de loyers et charges impayés ; que les preneurs, s'étant maintenus dans les lieux puis les ayant libérés, ont reconventionnellement demandé la condamnation de la SCI au paiement d'une indemnité d'éviction sous déduction des loyers et indemnités d'occupation par eux dus jusqu'à la date de leur départ ;

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de prononcer la résiliation du bail et de les débouter de leur demande d'indemnité d'éviction, alors, selon le moyen :

1 / que le locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction est maintenu dans les lieux aux conditions du bail expiré ; que l'indemnité d'occupation est distincte du loyer auquel elle se substitue dès l'expiration du bail ; qu'en visant indistinctement l'absence de paiement du loyer et de l'indemnité d'occupation pour retenir l'existence d'une infraction suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et la déchéance du droit à indemnité d'éviction après l'expiration du bail, la cour d'appel a violé les articles 1184 et 1741 du Code civil, ensemble l'article L. 145-14 du Code de commerce ;

2 / que le locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction est maintenu dans les lieux aux conditions du bail expiré ; qu'au demeurant, en ne se référant aucunement à la violation de l'une des conditions du bail expiré, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1184 et 1741 du Code civil, ensemble l'article L. 145-14 du Code de commerce ;

3 / qu'en toute hypothèse, en retenant des manquements répétés au titre du paiement du loyer ou de l'indemnité d'occupation pour les années 1995 et 1996, soit à une période antérieure à la décision judiciaire dont elle admettait, par ailleurs, qu'elle avait pu justifier des retards de paiements, la cour d'appel a violé les articles 1184 et 1741 du Code civil, ensemble l'article L. 145-14 du Code de commerce ;

4 / que, de même, en ne s'expliquant pas sur la circonstance expressément invoquée, qu'en 1996 la SCI Baumann avait fait obstacle à la vente du fonds de commerce que les consorts X... étaient sur le point de conclure, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1184 et 1741 du Code civil, ensemble l'article L. 145-14 du Code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant constaté que les consorts X... n'avaient réglé qu'une faible part du montant des loyers et charges à compter de 1995 et n'avaient plus rien réglé à compter de 1997 jusqu'à la libération des lieux en mai 2000, la cour d'appel, qui a exactement relevé que ces défauts de paiement caractérisaient des manquements à l'obligation principale du preneur, maintenu dans les lieux aux conditions et clauses du contrat, de payer l'indemnité d'occupation se substituant au loyer, a souverainement retenu que ces manquements répétés constituaient une infraction suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et la déchéance du droit à indemnité d'éviction ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des consorts X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du vingt-neuf juin deux mille cinq, par M. Peyrat, conseiller doyen, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile.