Tenant's Right of First Refusal in Property Division Sale
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA tenant, occupant un logement depuis 1950, sought the nullity of subsequent sales and the recognition of her right of first refusal concerning her leased premises, following the division of the building into four lots and the prior acquisition of one lot by the municipality exercising its preemption right. The Court of Cassation quashed the lower court's decision, which had ruled that the subsequent acquisition of the remaining lots as a whole constituted a "sale in block" exempt from the tenant's right of preemption, reasoning that since the appellate court had established that a residential lot was transferred for consideration after the initial division statement, this qualified as a division sale triggering the tenant's statutory right under the relevant law, meaning the lower court failed to apply the necessary legal consequence of its own findings.
Regeste Legislator
Généré par l'IAl'article 10-3 de la loi du 31 décembre 1975, Vu l'article 700 du nouveau Code de civile, Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile; Tenant's Right of First Refusal in Property Division Sale: The Court of Cassation quashed the lower court's decision, which had ruled that the subsequent acquisition of the remaining lots as a whole constituted a "sale in block" exempt from the tenant's right of preemption, reasoning that since the appellate court had established that a residential lot was transferred for consideration after the initial division statement, this qualified as a division sale triggering the tenant's statutory right under the relevant law, meaning the lower court failed to apply the necessary legal consequence of its own findings.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article formed the main ground for the Court of Cassation to quash the lower court's decision regarding the right of pre-emption.
This article was cited in the dispositive to order the opposing parties to pay a specific sum for legal costs under Article 700.
This article was cited in the dispositive to reject the request made by the Z...-X... parties under Article 700.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause MM. Yves et Bruno X... ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 10-3 de la loi du 31 décembre 1975 ;
Attendu que le droit de préemption reconnu au locataire lors de la vente consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots ne s'applique pas aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte dudit bâtiment ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 6 janvier 2004), que les consorts Y... ont procédé à la division en quatre lots d'un immeuble donné en location, suivant état descriptif de division publié à la conservation des hypothèques les 7 août 1989 et 15 janvier 1990 ; qu'au mois d'août 1989 la commune d'Uzès a exercé son droit de préemption et a acquis un des lots ; que, par acte du 2 juillet 1994 M. Z... et M. X... ont promis d'acquérir "conjointement pour le tout et divers pour moitié" l'ensemble des lots restant disponibles ; que les actes notariés sont intervenus le 22 octobre 1994 au profit de M. Z... et de la société civile immobilière Saint-Julien, dont M. X... était associé ; que Mme A..., locataire d'une partie de l'immeuble depuis 1950, a demandé la nullité de ces actes et la reconnaissance de son droit de préemption sur les locaux par elle loués ;
Attendu que pour rejeter ces demandes, l'arrêt retient que c'est la cession à la commune d'Uzès exerçant son droit de préemption en août 1989 sur un logement qui n'était pas loué aux consorts A... qui a opéré la première division de l'immeuble litigieux ; que cette cession est sans incidence sur le litige concernant Mme A... et que les cessions consenties par acte du 2 juillet 1994 à M. X... et à M. Z..., qui s'étaient organisés pour acquérir ensemble la totalité de l'immeuble disponible après l'exercice par la commune de son droit de préemption, constituaient une "vente en bloc" de ce bien ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté qu'après la publication de l'état descriptif de division, un lot à usage d'habitation avait été cédé à titre onéreux, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 janvier 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne les consorts Z...-X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de civile, condamne les consorts Z...-X... à payer à Mme A... la somme de 2 000 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des consorts Z...-X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille cinq.