Association v. Property Management Company: Manager's Contract Clauses and Consumer Protection
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAAn association sued a property management company to declare five clauses in its standard manager's contract abusive under consumer protection law. The Court of Cassation overturned the lower court's finding that the clause detailing recovery costs was abusive, reasoning that a subsequent law permitted imposing necessary recovery expenses on a defaulting co-owner starting from the formal notice, meaning the clause in compliance with the new text could not be abusive. Furthermore, the court found that the clause requiring a preliminary conciliation procedure for disputes, including those between the manager and co-owners, was not inherently abusive as it did not create a significant imbalance to the detriment of the consumer.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 132-1 du Code de la consommation, Condamne l'association CLCV aux dépens; Association v. Property Management Company: Manager's Contract Clauses and Consumer Protection: The Court of Cassation overturned the lower court's finding that the clause detailing recovery costs was abusive, reasoning that a subsequent law permitted imposing necessary recovery expenses on a defaulting co-owner starting from the formal notice, meaning the clause in compliance with the new text could not be abusive. Furthermore, the court found that the clause requiring a preliminary conciliation procedure for disputes, including those between the manager and co-owners, was not inherently abusive as it did not create a significant imbalance to the detriment of the consumer.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was cited in the grounds for cassation regarding the second ground of appeal concerning the clause on recourse and disputes.
This article was cited in the grounds for cassation regarding the first branch of the first ground of appeal concerning collection fees.
This provision orders the appellant (CLCV association) to pay the costs.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que l'association Confédération de la consommation du logement et du cadre de vie (CLCV) a assigné le 9 décembre 1997 la société Foncia Franco Suisse aux fins de voir déclarer abusives cinq clauses du contrat-type de syndic qu'elle propose aux syndicats des copropriétaires dans le cadre de son activité de gestion de copropriétés ;
Sur le premier moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article L. 132-1 du Code de la consommation, ensemble l'article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000 ;
Attendu que pour déclarer abusive la clause relative aux frais de recouvrement selon laquelle : "Les charges ou appels de fonds sont, d'une façon générale, payables à réception. Par précaution, il est cependant défini un protocole de recouvrement à compter de la date d'émission de l'appel de fonds : - 1re relance : entre 15 jours et un mois,
- 2e relance : un mois et demi, - 3e relance : deux mois, - remise du dossier à l'huissier au début du quatrième mois. Le coût de ces démarches est donné au chapitre IX Rémunération-C c) prestations spéciales", la cour d'appel relève que sont ainsi imputés aux copropriétaires pris individuellement des frais de recouvrement qui ne peuvent leur être imputés sans décision judiciaire ;
Qu'en statuant ainsi, après l'entrée en vigueur du second des textes susvisés duquel il résulte que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure peuvent être imputés au copropriétaire défaillant, en sorte que la clause stipulée en conformité de ce texte ne peut revêtir un caractère abusif, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et sur le second moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article L. 132-1 du Code de la consommation ;
Attendu que pour déclarer abusive la clause relative aux recours et litiges figurant à l'article VII 2 et 3 du contrat de syndic selon laquelle : "En cas de litige pour l'exécution du présent contrat, les parties s'efforcent de trouver une solution amiable. A ce titre, le syndic accepte l'intervention d'associations d'usagers et des syndicats professionnels, par l'intermédiaire d'une commission de conciliation. Il en est de même pour les litiges qui viendraient à naître entre le syndic et un ou plusieurs copropriétaires. Toutefois, l'avis du conseil syndical sera requis pour cette commission de conciliation ; ladite commission n'émet qu'un avis qui peut ne pas satisfaire l'une ou l'autre des parties", la cour d'appel relève que le fait de contraindre un copropriétaire à un préliminaire de conciliation présente un caractère abusif ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la clause précitée, exempte d'un quelconque déséquilibre significatif au détriment du consommateur, ne revêt pas un caractère abusif, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du premier moyen et sur la seconde branche du second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 septembre 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne l'association CLCV aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier février deux mille cinq.