Owner v. Tenant (Commercial Lease Termination Validity)

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, qui est recevable :

Vu l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article L. 145-2 du Code de commerce ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 6 mars 2003), que, par acte du 2 octobre 1990, la société civile immobilière Alcazar (la SCI) a donné à bail à l'Etablissement Université de Lille III Charles de Gaulle (Université de Lille III), divers locaux pour une durée de neuf ans à compter du 15 octobre 1990 ; que, par avenant du 22 mars 1996, les parties sont convenues que le bail prendrait fin le 15 octobre 1998 ; que, par lettre du 15 septembre 1999, l'Université de Lille III a informé la SCI qu'elle libérerait les lieux le 15 octobre 1999 ; que, prétendant que le bail étant soumis au statut des baux commerciaux, l'avenant du 22 mars 1996 était nul et non avenu, et que, faute d'avoir été dénoncé six mois avant l'échéance du 15 octobre 1999, le bail s'était poursuivi au-delà de cette date, la SCI a assigné l'Université de Lille III en paiement des loyers et charges arrêtés au 24 août 2000, date à laquelle elle a vendu l'immeuble ;

Attendu que, pour débouter la SCI de sa demande, l'arrêt retient que le décret du 30 septembre 1953 étant d'ordre public de protection, les parties peuvent renoncer à son bénéfice si cette renonciation intervient en pleine connaissance de cause, de manière non équivoque, après l'acquisition du droit, que tel est le cas en l'espèce dès lors que les parties avaient signé le 22 mars 1996 un avenant au bail du 15 octobre 1990 contenant un article unique ainsi libellé : "le présent bail initialement consenti et accepté le 15 octobre 1990 pour une durée de neuf ans prendra effectivement fin le 15 octobre 1998 au terme de la seconde échéance triennale prorogée de deux années", que la SCI n'évoquait pas un vice du consentement susceptible d'annuler cet avenant, que, dans ces conditions, il convenait de constater que les parties avaient valablement convenu de mettre fin au bail commercial régissant leurs rapports contractuels pour le 15 octobre 1998, date à partir de laquelle s'était substitué un bail d'occupation précaire auquel il avait été valablement mis fin par l'Université de Lille III le 15 septembre 1999 pour le 15 octobre 1999 ;

Qu'en statuant ainsi, sans caractériser, comme il le lui était demandé, l'existence de circonstances particulières autres que la seule volonté des parties constituant un motif légitime de précarité, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 mars 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ;

remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ;

Condamne l'Université de Lille III Charles de Gaulle aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne l'Université de Lille III Charles de Gaulle à payer à la SCI Alcazar la somme de 1 900 euros et rejette la demande de l'Université de Lille III Charles de Gaulle ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf novembre deux mille quatre.