Landlord Liability for Facade Restoration Costs Under Lease Assignment

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 25 février 2004), que la société Palmer propriétaire d'un local à usage commercial donné à bail à la société Nomades, le 1er octobre 1998, l'a autorisée à céder son bail à la société Laederiech Boigeol et cie/ Objectif bois ("société LB/OB"), que le 6 avril 2001, elle a fait délivrer à cette dernière un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour obtenir paiement de la quote-part des frais de ravalement qu'elle avait payée à la copropriété ; que la société LB/OB a formé opposition à ce commandement devant le tribunal de grande instance tout en assignant devant le tribunal de commerce la société Nomades afin d'être garantie de toute somme qui serait mise à sa charge ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la société Palmer fait grief à l'arrêt d'annuler le commandement du 6 avril 2001 et de la débouter de ses demandes dirigées à l'encontre des sociétés Nomades et LB/OB, alors, selon le moyen :

1 / que le ravalement de façade constitue une dépense d'entretien qui n'est pas, sauf disposition contraire, à la charge du propriétaire de l'immeuble, sans qu'il y ait lieu de distinguer selon que le ravalement est décidé par l'assemblée des copropriétaires ou par l'autorité publique dès lors que, dans ce dernier cas, le ravalement est imposé dans le cadre d'une politique d'aménagement et non à raison de l'état de délabrement de l'immeuble ; que pour mettre à la charge de la société Palmer, propriétaire de l'immeuble, le ravalement, la cour d'appel a retenu qu'il avait été décidé par la municipalité de Nantes ; que ce faisant, elle a violé les articles 605 et 606 du Code civil, ensemble les articles 1134 et 1755 du Code civil ;

2 / qu'en tout état de cause, l'acte de cession de bail prévoyait que "l'assemblée des copropriétaires a voté le ravalement de l'immeuble (article 605 du Code civil) que la société Palmer entend imputer au locataire pour un montant de 201 842 francs TTC représentant la quote-part imputable au local" ; qu'il résultait clairement de cette stipulation que le bail était cédé avec l'obligation faite au cessionnaire d'assumer la charge du ravalement, peu important que le bailleur, pour stipuler cette obligation, soit intervenu au titre d'un simple "concours" ou d'un agrément ; qu'en retenant, pour refuser de faire supporter au preneur le coût du ravalement, qu' "il ne ressort nullement des termes de l'acte de cession signé par la société Nomades et la société LB/OB le 4 novembre 1999 que l'une ou l'autre de ces deux parties a accepté de prendre en charge cette obligation", quand cette obligation figurait expressément à l'acte de cession auquel la société LB/OB avait sans réserve donné son accord, de sorte qu'elle en avait nécessairement accepté toutes les conditions, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'acte de cession du bail, ensemble l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté qu'aucune stipulation du bail ne mettait à la charge du locataire les travaux imposés par l'autorité administrative et que la délibération de la copropriété relative au ravalement de l'immeuble n'avait pas été librement décidée par celle-ci mais avait été dictée par un arrêté municipal du 4 octobre 1993 enjoignant la réalisation de ces travaux sous peine d'amende, la cour d'appel en a exactement déduit, sans violer les stipulations de l'acte de cession, qu'ils étaient à la charge de la société bailleresse ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que la société Palmer fait grief à l'arrêt de la condamner aux dépens issus des procédures devant le tribunal de grande instance et devant le tribunal de commerce, alors, selon le moyen, "qu'une partie ne peut être condamnée aux dépens d'une instance à laquelle elle n'a pas été partie ; qu'en condamnant la société Palmer aux dépens afférents à l'instance ayant opposé devant le tribunal de commerce de Nantes la société LB/OB à la société Nomades, à laquelle elle n'était pas partie, la cour d'appel a violé l'article 696 du nouveau Code de procédure civile" ;

Mais attendu que dès lors qu'elle avait joint les procédures connexes, la cour d'appel qui avait à statuer sur les dépens d'une instance unique, n'a fait qu'user de son pouvoir discrétionnaire en condamnant la société Palmer, partie pendante, aux dépens ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Palmer aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Palmer à payer à la société Nomades la somme de 2 000 euros et rejette la demande de la société Palmer ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit septembre deux mille cinq.