Landlord's Right to Refuse Lease Renewal vs. Eviction Indemnity Valuation Date

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 13 mars 2003), que la société civile immobilière du Centre Commercial de la Défense (la SCI) est propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Re Reggio pour douze ans à compter du 15 décembre 1980 avec un loyer annuel équivalent à un certain pourcentage du chiffre d'affaires du preneur, sous réserve d'un minimum garanti ; qu'après avoir délivré congé pour le 30 septembre 1993, avec offre de renouvellement, la bailleresse a saisi le juge des loyers commerciaux d'une demande en fixation du loyer minimum garanti à la valeur locative ; que, par jugement du 9 janvier 1998, devenu irrévocable, ce magistrat a déclaré le renouvellement soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 et ordonné une mesure d'expertise à l'effet de rechercher la valeur locative des biens loués ; que le 18 décembre 1998, la SCI a déclaré exercer son droit d'option et offert une indemnité d'éviction ; que la société Re Reggio a soutenu que la SCI ne pouvait plus exercé ce droit ;

Sur le premier moyen, qui est recevable :

Attendu que la société Re Reggio fait grief à l'arrêt attaqué de déclarer valable le droit d'option, alors, selon le moyen :

1 / que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal n'a l'autorité de la chose jugée que relativement à la contestation qu'il tranche ; que dans son jugement du 9 janvier 1998, le juge des baux commerciaux du tribunal de grand instance de Nanterre n'a été saisi que d'une demande de fixation du montant du loyer minimum garanti du bail à renouveler pour une période de douze années à compter du 1er octobre 1993 ; qu'il a déclaré applicable à cette demande les dispositions du décret du 30 septembre 1953 et ordonné une expertise pour lui permettre de fixer la valeur locative des locaux et le montant du loyer minimum garanti ; qu'ainsi, le Tribunal n'avait pu trancher un litige relatif à l'exercice par le bailleur du droit d'option ouvert par l'article 31 du décret du 30 septembre 1953, devenu l'article L. 145-57 du Code de commerce, litige qui, de surcroît, n'était né qu'après le prononcé du dit jugement, le droit d'option du bailleur n'ayant été exercé que par acte d'huissier du 17 décembre 1998 ; qu'ainsi, en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 1351 du Code civil et 480 du nouveau Code de procédure civile ;

2 / que la participation sans réserve à une mesure d'instruction ne vaut pas acquiescement, lequel ne peut être qu'exprès et non équivoque ; d'où il suit qu'en retenant que le preneur avait implicitement admis le refus de renouvellement, car ayant indiqué "ne pas s'opposer à une expertise sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction" la cour d'appel a violé les articles 410 et 558 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu que le bailleur de locaux à usage commercial ayant toujours la faculté, en cas de désaccord sur le prix du bail assorti d'une clause recettes, de refuser, dans les conditions de l'article L. 145-57 du Code de commerce, le renouvellement de ce contrat, la cour d'appel qui a constaté que la société Re Reggio s'était bornée à accepter le principe du renouvellement en contestant le montant du loyer proposé et qu'aucune décision définitive n'était intervenue sur le loyer du nouveau bail, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article L. 145-14 du Code de commerce ;

Attendu que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail ; que, toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues à l'article L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le refus de renouvellement ;

Attendu que pour fixer l'indemnité d'éviction due, en l'espèce constituée principalement par la valeur du droit au bail, l'arrêt retient que c'est à la date du refus de renouvellement, soit le 1er octobre 1993, que la valeur du droit au bail doit être arrêtée ; Qu'en statuant ainsi, alors que la valeur des éléments du fonds de commerce doit être appréciée à la date à laquelle les juges statuent lorsque l'éviction n'est pas encore réalisée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE mais seulement en ce qu'il a fixé à 1 835 500 euros l'indemnité d'éviction due par la SCI du Centre Commercial de la Défense et condamné par voie de conséquence la société Re Reggio à payer à la SCI la somme de 1 684 046 euros, l'arrêt rendu le 13 mars 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;

Condamne la SCI du Centre Commercial de la Défense aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la SCI du Centre commercial de la Défense à payer à la société Re Reggio la somme de 1 900 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la SCI du Centre Commercial de la Défense ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre novembre deux mille quatre.