Leaseholder Dispute Over Construction Limits in Regulated Development

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 février 2003) rendu en matière de référé, que la commune d'Hyères a créé un lotissement dont le cahier des charges prévoit la division des lots destinés à la location sous forme de baux de neuf ans renouvelables ou de baux de longue durée de type emphytéotique, les preneurs ayant l'obligation de construire dans le délai de deux ans ; que, la société civile immobilière Le Levant (la SCI), preneur d'un lot à bail emphytéotique, a demandé l'interruption des travaux entrepris par M. X..., titulaire d'un bail de même nature, en infraction selon elle, avec le cahier des charges du lotissement ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1 / que le juge des référés ne peut ordonner l'interruption de travaux, entrepris en vertu d'un permis de construire exécutoire ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, qui a estimé qu'il lui était possible d'ordonner, en référé, l'interruption des travaux de construction, entrepris par M. X..., sur la base d'un permis de construire exécutoire, en relevant qu'il importait peu que le permis en cause ait été régulier, a excédé ses pouvoirs, en violation de l'article 809 du nouveau Code de procédure civile ;

2 / que le preneur à bail emphytéotique, qui n'est pas propriétaire, n'a pas la qualité de coloti, indispensable pour lui permettre de se prévaloir, à l'égard d'un autre coloti, des dispositions du cahier des charges d'un lotissement ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, qui a estimé que la SCI Le Levant, simple preneur à bail emphytéotique, avait la qualité de co-lotie -alors que la commune était restée propriétaire de l'immeuble concédé- ce qui lui aurait permis de se prévaloir, à l'encontre de M. X..., des dispositions du cahier des charges communal de 1931, a violé les articles L. 315-2-1 et R. 315-1 du Code de l'urbanisme ;

3 / qu'un cahier des charges communal, qui a seulement pour but d'organiser les rapports entre la collectivité locale lotisseuse et ses amodiataires, ne peut être invoqué pour régler les rapports entre les colotis ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, qui a cependant décidé que la SCI Le Levant pouvait parfaitement invoquer le cahier des charges communal litigieux à l'encontre de M. X..., a violé l'article L. 315-1-2 du Code de l'urbanisme ;

4 / que, seule la méconnaissance flagrante des dispositions d'un cahier des charges communal aurait pu caractériser l'existence d'un trouble manifestement illicite ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, qui a estimé que M. X... avait méconnu les prescriptions de l'article 16 du cahier des charges communal, alors qu'il s'y était manifestement conformé, pour avoir entrepris la réalisation d'un seul bâtiment, comprenant trois logements, ce qui n'était pas interdit, a violé l'article 809 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant exactement relevé qu'en vertu de l'article R. 315-1 du Code de l'urbanisme, constitue un lotissement une division de propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments ayant pour objet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de cette division, que cette définition s'applique notamment aux divisions de propriété ou de jouissance résultant de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de location et qu'en ce qui concerne les divisions s'opérant par voie de location, sont visés aussi bien les locations de terrains que les baux à construction, les baux emphytéotiques dès lors que la location est consentie en vue de l'implantation de bâtiments, l'arrêt retient à bon droit que les preneurs à bail, bénéficiaires de la jouissance d'un terrain consenti en vue de l'implantation de bâtiments, ont la qualité de colotis, tenus dès lors au respect du cahier des charges à l'égard de la commune bailleresse, et sont fondés à se prévaloir entre eux des stipulations contractuelles du cahier des charges auxquelles ils ont adhéré ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé qu'aux termes de l'article 16 du cahier des charges du lotissement : "sur chaque lot il devra être construit une maison d'habitation mais il ne pourra en être construit qu'une seule" et constaté que le permis de construire délivré à M. X... autorisait la construction de deux bâtiments, la cour d'appel, qui en a déduit que ce permis de construire n'était pas conforme aux stipulations du cahier des charges, a pu retenir, sans excéder ses pouvoirs, que cette irrégularité était constitutive d'un trouble manifestement illicite, l'obtention d'un permis de construire, même régulière, étant sans incidence sur les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux, contenus dans le cahier des charges du lotissement ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille quatre.