Property Servitude Versus Municipal Planning Scheme on Building Height
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe dispute arose when property owners intending to build a two-story building were opposed by neighbors who held a pre-existing conventional servitude, established in 1962, that restricted construction on the property to single-story structures, even though the applicable planning scheme permitted two stories. The owners seeking to build argued that the servitude was void as it contradicted the planning scheme, which governs all lot owners and can only be modified via a formal amendment. The Court of Cassation rejected the appeal, holding that while exceeding the maximum height authorized by the planning scheme requires its modification, establishing a servitude that limits construction height *below* the maximum permitted by the scheme can validly be agreed upon privately between two lot owners without amending the overarching planning scheme.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du Code civil, articles 1134 du Code civil, REJETTE le pourvoi, Condamne les consorts X... aux dépens, Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile; Property Servitude Versus Municipal Planning Scheme on Building Height: The owners seeking to build argued that the servitude was void as it contradicted the planning scheme, which governs all lot owners and can only be modified via a formal amendment. The Court of Cassation rejected the appeal, holding that while exceeding the maximum height authorized by the planning scheme requires its modification, establishing a servitude that limits construction height *below* the maximum permitted by the scheme can validly be agreed upon privately between two lot owners without amending the overarching planning scheme.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis is the final order on the merits of the appeal.
This provision concerns the order for the payment of court costs.
This article was cited in the dispositive order regarding the rejection of a claim for legal expenses (Art. 700).
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte aux consorts X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Y... Z..., ès qualités de représentant et administrateur provisoire de l'association syndicale libre A... Chabert ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 25 février 2003) que, par acte authentique du 4 octobre 1962, publié, le propriétaire d'un lot dans un lotissement dont le cahier des charges autorisait la construction de maisons de deux étages sur rez-de-chaussée, a consenti sur son lot, au profit d'un lot voisin, une servitude interdisant toute construction autre que des rez-de-chaussée ; que les consorts A..., propriétaires du lot bénéficiant de cette servitude s'étant opposés à la construction par les époux X... sur le lot grevé de la servitude d'un immeuble de deux étages, ont été assignés par ceux-ci en nullité de la convention constitutive de la servitude comme contraire au cahier des charges du lotissement ;
Attendu que les consorts X..., venant aux droits des époux X..., font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande alors, selon le moyen :
1 / que le cahier des charges du lotissement, dès lors qu'il est toujours en vigueur, crée au profit de l'ensemble des colotis des droits et des obligations sur lesquels il n'est possible de revenir que dans le cadre d'une modification du cahier des charges ; que dans l'hypothèse où le cahier des charges confère à chaque coloti le droit d'édifier une construction de deux étages sur rez-de-chaussée, seule une modification du cahier des charges, dès lors que le cahier des charges lie tous les colotis entre eux, peut interdire d'édifier une construction excédant le rez-de-chaussée ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 1134 du Code civil, ainsi que les articles L. 315-2-1 et L. 315-3 du Code de l'urbanisme ;
2 / que si des propriétaires de deux lots situés au sein d'un lotissement peuvent constituer entre eux des servitudes, c'est à la condition que ces servitudes soient étrangères aux droits et obligations liant contractuellement les colotis dans le cadre du cahier des charges ;
qu'ainsi, dès lors que le cahier des charges confère à chaque coloti le droit d'édifier une construction de deux étages sur rez-de-chaussée, il est exclu que, dans le cadre d'une servitude conventionnelle, deux colotis puissent remettre en cause le droit que l'un d'eux tient du cahier des charges dans le cadre d'un réseau de droits et obligations concernant l'ensemble des colotis ; qu'à cet égard également, l'arrêt attaqué a été rendu en violation des articles 1134 du Code civil et L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme, ainsi que des articles 637 et 639 du Code civil ;
Mais attendu que l'arrêt retient exactement que si l'édification sur un lot d'un lotissement d'une construction à une hauteur supérieure à celle contractuellement imposée par le cahier des charges nécessite une modification de celui-ci, la constitution sur un lot au profit d'un autre lot d'une servitude limitant la hauteur de la construction en-deçà du maximum autorisé, peut être consentie conventionnellement sans modification du cahier des charges ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des consorts X..., les condamne à payer aux consorts A... la somme de 1 900 euros et à l'association syndicale libre A... Chabert la somme de 1 900 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille quatre.