Homeowners Denied Delay Penalties Despite Defects Due to Early Possession

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 octobre 2004), que les époux X... ont chargé la société Maisons Alizé de la construction d'une maison individuelle, la société GFIM, aux droits de laquelle se trouve la société CGI Bâtiment, se portant garante de livraison à prix et délai convenus ; qu'après mise en liquidation judiciaire du constructeur, les maîtres de l'ouvrage, alléguant des inachèvements, malfaçons et retards, ont assigné le garant en réparation de leur préjudice ;

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en paiement de pénalités contractuelles de retard, alors, selon le moyen :

1 / qu'en vertu de l'article L. 231-6, I c) du Code de la construction et de l'habitation, le garant prend en charge les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant 30 jours ; qu'en vertu de ce même article L. 231-6, IV, la garantie de livraison couvre les risques d'inexécution et de mauvaise exécution des travaux ; qu'il résulte de ces deux textes qu'il y a retard de livraison couvert par le garant dès lors qu'il existe des réserves qui ne sont pas levées ; qu'en l'espèce, la clause pénale stipulait qu'"en cas de retard dans la livraison, le constructeur devra au maître de l'ouvrage une indemnité égale à 1/3000ème du prix convenu fixé au contrat par jour de retard" ; que la cour d'appel a constaté que les travaux devaient être achevés en octobre 1997, mais que les époux X... ont pris possession du bien avant cette date, même si le pavillon était affecté d'inachèvements divers dont certains ont persisté au-delà d'octobre 1997 ; qu'en en déduisant que le constructeur n'avait pas livré en retard, et que la clause pénale n'était pas due, la cour d'appel a violé les articles L. 231-6, c) du Code de la construction et de l'habitation et 1134 du Code civil ;

2 / que le défaut d'étanchéité des murs et les désordres affectant le plancher affectent les éléments constitutifs de l'immeuble et rendent la maison vendue impropre à sa destination ; qu'en décidant néanmoins qu'il n'y avait pas de retard de livraison, les époux X... ayant pris possession de la maison, les défauts susvisés ne portant pas atteinte à son habitabilité, la cour d'appel a violé les articles L. 231-6 I c) du Code de la construction et de l'habitation et 1134 du Code civil ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que les époux X... avaient pris possession du bien avant l'expiration du délai d'un an prévu au contrat de construction, et exactement retenu que la livraison pouvait être opérée avant l'achèvement total de l'ouvrage sous forme de prise de possession anticipée, la cour d'appel a énoncé à bon droit qu'il n'y avait pas lieu d'allouer aux époux X... le bénéfice de pénalités contractuelles de retard, la décision des premiers juges de faire courir cette peine jusqu'à la levée des réserves consignées à la réception de l'ouvrage procédant de la confusion entre livraison et réception, et les dispositions de l'article L. 231-6-IV du Code de la construction et de l'habitation étant inapplicables aux pénalités de retard ;

Attendu, d'autre part, que c'est souverainement que la cour d'appel a retenu que les inachèvements et désordres affectant la maison n'avaient pas rendu celle-ci inhabitable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société CGI Bâtiment ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf mars deux mille six.