Prospective Buyer v. Property Seller: Good Faith and Failed Suspensive Condition
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case involved parties who entered into a preliminary contract to sell property, conditioned on the current tenants vacating by a specified date; when the tenants did not vacate, the sellers subsequently sold the property to a third party for a higher price. The lower court held the original sellers and the tenants liable for damages to the prospective buyers, reasoning that good faith required the sellers to offer the property to the initial prospective buyers after the tenants failed to leave. However, the highest court quashed this decision, ruling that the obligation of good faith under the Civil Code presupposes existing contractual ties, which cease when the suspensive condition upon which the contract depended has failed.
Regeste Legislator
Généré par l'IAArticle 1134, alinéa 3, du Code civil, Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile; Prospective Buyer v. Property Seller: Good Faith and Failed Suspensive Condition: The lower court held the original sellers and the tenants liable for damages to the prospective buyers, reasoning that good faith required the sellers to offer the property to the initial prospective buyers after the tenants failed to leave. However, the highest court quashed this decision, ruling that the obligation of good faith under the Civil Code presupposes existing contractual ties, which cease when the suspensive condition upon which the contract depended has failed.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation held that the Court of Appeal violated this article by applying the obligation of good faith after the suspensive condition of the contract had failed.
This article was cited when the Court rejected all claims for legal expenses under this head.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Met hors de cause les époux X... ;
Sur le premier moyen du pourvoi incident :
Vu l'article 1134, alinéa 3, du Code civil ;
Attendu que les conventions doivent être exécutées de bonne foi ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 5 mai 2003), que par acte sous seing privé du 22 avril 1997 les époux Y... ont promis de vendre aux époux Z... un immeuble donné à bail aux époux A..., auxquels ils avaient délivré congé pour le 28 février 1997, sous la condition suspensive que la maison soit libérée de toute location ou occupation au jour de la vente par acte authentique ; que la condition ne s'étant pas réalisée dans le délai convenu de trois mois, les époux Y... ont vendu l'immeuble le 30 octobre 1997, avec d'autres parcelles, et moyennant un prix supérieur, aux époux X... ; que les époux Z... les ont assignés le 27 juillet 1998 en nullité de la vente du 30 octobre 1997 pour que soit déclarée parfaite la promesse intervenue le 22 avril 1997 et en dommages-intérêts;
Attendu que pour condamner in solidum les époux Y... et les époux A... à payer aux époux Z... des dommages-intérêts, l'arrêt retient que la loyauté devant présider aux relations entre les parties et consacrée par l'article 1134 in fine du Code civil, devait conduire les époux Y... à soumettre leurs nouvelles propositions à ceux auxquels ils avaient initialement promis de vendre et qui avaient été évincés par l'attitude inconséquente des locataires laissés en place ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'obligation de bonne foi suppose l'existence de liens contractuels et que ceux-ci cessent lorsque la condition suspensive auxquels ils étaient soumis a défailli, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi principal et sur le second moyen du pourvoi incident :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 mai 2003, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes ;
Condamne les époux Z... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette toutes les demandes de ce chef ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille cinq.