Rehabilitation Lessee's Lack of Standing to Terminate Tenancy for Non-Payment
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property owner leased several dwellings, including one occupied by tenants who subsequently ceased paying rent, to a mixed-economy company (SEM) under a rehabilitation lease agreement. The SEM sought to terminate the tenants' lease for non-payment, but the tenants challenged the SEM's standing to issue a payment demand and pursue termination. The court held that a rehabilitation lease does not automatically substitute the rehabilitation lessee as the landlord for existing occupancy leases; since the specific contract for the rehabilitation lease neither explicitly transferred the right to collect rent nor provided the SEM standing to enforce sanctions for non-payment against the existing sub-tenants, the Court of Appeal correctly determined the SEM lacked the requisite legal standing to initiate collection proceedings or seek termination of the tenants' original lease.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1184 du Code civil, article 700 du nouveau Code de procédure civile; Rehabilitation Lessee's Lack of Standing to Terminate Tenancy for Non-Payment: The SEM sought to terminate the tenants' lease for non-payment, but the tenants challenged the SEM's standing to issue a payment demand and pursue termination. The court held that a rehabilitation lease does not automatically substitute the rehabilitation lessee as the landlord for existing occupancy leases; since the specific contract for the rehabilitation lease neither explicitly transferred the right to collect rent nor provided the SEM standing to enforce sanctions for non-payment against the existing sub-tenants, the Court of Appeal correctly determined the SEM lacked the requisite legal standing to initiate collection proceedings or seek termination of the tenants' original lease.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe provision was cited to order the respondent company to pay a sum to the other party for legal costs.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 septembre 2004), que la commune de La Londe-les-Maures, propriétaire de plusieurs logements, a conclu avec la société d'économie mixte de La Londe-les-Maures (la SEM) un contrat de bail à réhabilitation portant sur plusieurs d'entre eux dont celui occupé par les époux X... ;
que ceux-ci ayant cessé de payer leurs loyers, la SEM leur a délivré un commandement de payer auquel les époux X... ont formé opposition ;
que la SEM a sollicité la résiliation du bail des époux X... ;
Attendu que la SEM fait grief à l'arrêt de dire qu'elle était sans qualité pour délivrer aux locataires un commandement de payer et solliciter la résiliation de leur bail alors, selon le moyen, que le bail à réhabilitation oblige le preneur à réaliser dans un délai déterminé, des travaux d'amélioration sur l'immeuble du bailleur, et à le conserver en bon état d'entretien et de réparations de toute nature, en vue de louer cet immeuble à usage d'habitation pendant la durée du bail ; que titulaire sur les immeubles à réhabiliter d'un droit réel immobilier qui lui en confère l'usage et la jouissance, le preneur à bail à réhabilitation a qualité pour agir en recouvrement des loyers des baux en cours conclus par le bailleur même dans le silence du bail, et pour se prévaloir des sanctions prévues pour le cas de non-paiement de cette créance, dont l'action résolutoire ;
qu'en retenant, pour décider le contraire, que le bail à réhabilitation laissait à la SEM la faculté de conclure des baux sur les immeubles, une fois réhabilités, sans lui donner qualité pour agir en recouvrement des loyers impayés des contrats en cours, la cour d'appel a violé les articles L. 252-1 et L. 252-2 du Code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1184 du Code civil ;
Mais attendu que le bail à réhabilitation n'emporte pas, par lui-même, novation des baux d'habitation en cours par substitution de bailleur ; qu'ayant relevé qu'en vertu du contrat qui lui avait été consenti, la SEM avait pris à bail à réhabilitation les différents immeubles visés au contrat, dans les termes de l'article L. 252-1 à L. 252-4 du Code de la construction et de l'habitation, pour y effectuer des travaux d'amélioration en vue de les louer à usage exclusif d'habitation, que le contrat précisait à cet égard que le preneur pourrait procéder à la location des locaux réhabilités à des personnes présentant toutes garanties d'honorabilité et de solvabilité, qu'il ne prévoyait rien en ce qui concernait les baux en cours, la cour d'appel en a exactement déduit que la SEM n'avait pas qualité pour délivrer commandement de payer aux époux X... ni solliciter la résiliation de leur bail ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société SEM aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société SEM à payer aux époux X... la somme de 2 000 euros et rejette la demande de la société SEM ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit mars deux mille six.