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03-19183 Généré par l'IA

Condominium Declaration Clause Authorizing Alteration of Common Areas Without Assembly Approval Violates Co-ownership Law

Numéro de cause 03-19183
Autorité / Tribunal
Juridiction France (FR)
Date de la décision
Issue du litige Admis (Allowed)
Frais judiciaires à la charge de l'autorité
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Synthèse Legislator

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A case arose when subsequent purchasers of a condominium unit complained that a provision in the initial declaration allowing a unit owner to combine specific lots and use certain common areas privately resulted in the integration of their unit's essential services (pipes, cables) into the neighbor's apartment, blocking access to the service staircase and refuse chute, and precluding necessary ventilation work. The appellate court upheld the challenged clause, reasoning that the affected areas were either designated as private or concerned internal elements within private areas, thus not requiring general assembly authorization for the resulting work. The Supreme Court quashed this decision, holding that any clause in a condominium declaration authorizing a co-owner to alter common areas without the general assembly's permission must be considered unwritten, thus violating the law governing co-ownership.

Regeste Legislator

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Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile; Condominium Declaration Clause Authorizing Alteration of Common Areas Without Assembly Approval Violates Co-ownership Law: The appellate court upheld the challenged clause, reasoning that the affected areas were either designated as private or concerned internal elements within private areas, thus not requiring general assembly authorization for the resulting work. The Supreme Court quashed this decision, holding that any clause in a condominium declaration authorizing a co-owner to alter common areas without the general assembly's permission must be considered unwritten, thus violating the law governing co-ownership.

Mots-clés

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propriété par étages copropriété dispositions communes droit du logement violation des règles d'affectation restriction à la propriété

Dispositions légales citées

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Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile
Provision cited in the dispositive to rule on the request for indemnity based on Article 700 NCPC.
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06-19931
Condominium Unauthorized Construction and Common Area Alterations Dispute
17-28552
Co-Owner v. Condominium Association: Annulment of Assembly Decisions
00-22365
Property Owner v. Condominium Assembly on Common Area Modifications and Damages for Appeal
94-19328
Co-owner Modification Without Assembly Approval
98-20526
Co-ownership Regulation Amendments Without General Assembly Approval

Questions juridiques clés extraites par Legislator

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Vu l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 26 de cette même loi

These articles form the legal basis upon which the Court of Cassation found that the lower court erred by upholding a clause in the co-ownership regulations that allowed private modification of common areas without the General Assembly's authorization.

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 juin 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Paris

This is the operative order to overturn the lower court's decision based on the preceding finding of law violation.

remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens

Procedural order remitting the case to another court for further proceedings consistent with the cassation ruling.

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 9, rue Théodule Ribot à Paris 9e, la SCI Plagam et les époux X..., ensemble, aux dépens des pourvois

Order concerning the allocation of litigation costs for the appeal proceedings.

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile

Provision cited in the dispositive to rule on the request for indemnity based on Article 700 NCPC.

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Texte complet

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Vu l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 26 de cette même loi ;

Attendu que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 juin 2003), que, par acte du 16 juillet 1998, la société civile immobilière (SCI) Plagam a établi l'état descriptif de division-règlement de copropriété d'un immeuble lui appartenant ; que l'article 11 stipulait que le copropriétaire qui regrouperait le lot n° 6, situé au 5e étage, avec les lots n° 8 à n° 12, situés comme le lot n° 7 au 6e étage, serait autorisé à réunir ses lots pour former une unité d'habitation de plus grande dimension et à utiliser certaines parties communes à titre privatif ; que les époux X..., qui avaient acquis de la SCI Plagam, le 9 décembre 1998, les lots n° 6 et n° 8 à n° 12, les ont transformés dans les conditions autorisées par l'article 11 du règlement de copropriété ; que les époux Y..., acquéreurs le 28 septembre 2000 du lot n° 7, constatant que les canalisations et les câbles d'alimentation le desservant étaient intégrés dans l'appartement de leur voisin, qu'ils n'avaient plus accès au vide-ordures ni à l'escalier de service et qu'ils ne pouvaient plus installer une ventilation mécanique dans leur cuisine du fait des travaux réalisés, ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 9, rue Théodule Ribot (le syndicat), les époux X... et la SCI Plagam en annulation de l'article 11 du règlement de copropriété ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que l'article 11 était la conséquence de la création, au 6e étage, de lots privatifs à côté du lot n° 7 et que les travaux à faire dans les lots vendus aux époux Y... ne portaient pas sur des parties communes puisqu'elles étaient constituées comme privatives ou concernaient des parties de canalisations et des équipements qui se trouvaient à l'intérieur de parties privatives, que l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires n'était pas nécessaire pour effectuer ces travaux, et que cette clause du règlement de copropriété n'était pas illicite ;

Qu'en statuant ainsi, alors que doit être réputée non écrite la clause d'un règlement de copropriété autorisant un copropriétaire à effectuer sans autorisation de l'assemblée générale des travaux affectant les parties communes de l'immeuble, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi incident :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 juin 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 9, rue Théodule Ribot à Paris 9e, la SCI Plagam et les époux X..., ensemble, aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille cinq.