Tenant's Right of First Refusal Eligibility Based on Land Size at Decision Time

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu les articles L. 412-5 et L. 412-8 du Code rural ;

Attendu qu'après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d'instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et modalités de la vente projetée ; que le preneur dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l'acte d'huissier pour faire connaître dans les mêmes formes au propriétaire vendeur son refus ou son acceptation de l'offre ; que le droit de préemption ne peut être exercé si, au jour où il fait connaître sa décision d'exercer ce droit, le bénéficiaire est déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois la surface minimum d'installation prévue à l'article L. 312-6 du Code rural ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 12 janvier 2004) que les consorts X..., propriétaires de diverses parcelles données à bail à M. Y..., lui ont fait notifier par leur notaire leur intention de vendre aux époux Z... un ensemble de biens immobiliers comprenant les parcelles qui avaient été données à bail ; que M. Y... a demandé à ce que lui soit notifié un projet de vente portant uniquement sur les parcelles dont il était fermier ; que les bailleurs s'y sont refusés et ont procédé à la vente au profit des époux Z... ; que M. A... a assigné ses bailleurs et les acquéreurs en nullité de la vente ;

Attendu que pour dire la demande irrecevable, l'arrêt retient que les époux Y... ne pouvaient en tout état de cause exercer leur droit de préemption en raison du fait qu'ils ne remplissaient pas les conditions légales telles que définies à l'article L. 412-5 puisqu'ils étaient propriétaires de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois le minimum d'installation, M. A... étant propriétaire à titre personnel d'au moins 74 ha,82 a et 80 ca, alors qu'il n'est pas discuté que la surface minimum d'installation était dans cette région naturelle fixée à 23 ha par l'arrêté du 28 octobre 1985 établissant le schéma directeur départemental des structures du département de l'Aveyron ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la situation du preneur relative à son patrimoine immobilier doit être appréciée au jour où il fait connaître sa décision d'exercer son droit de préemption, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si la notification de l'intention de vendre était valable et avait fait courir le délai prévu à l'article L. 412-8 du Code rural, n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement ce qu'il a dit l'action des consorts Y... irrecevable sur le fondement de l'article L. 412-5 du Code rural tenant à la superficie dont ils étaient propriétaires au moment de l'exercice du droit de préemption, l'arrêt rendu le 12 janvier 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ;

remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;

Condamne les époux Z... et les consorts B... C... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes des époux Z... et des consorts B... C... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille six.