Syndicates of Co-Owners v. Lending Institution: Standing to Sue for Unpaid Condominium Charges in Insolvency

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte du 28 juin 1991, la société Promodo a acquis des biens immobiliers dans les copropriétés Résidence Gallia et Garage Gallia, au moyen d'un prêt consenti par la société SOFAL ; qu'après la mise en redressement puis liquidation judiciaires de la société Promodo les 7 août 1992 et 26 novembre 1993, les syndicats des copropriétaires de ces immeubles ont assigné la société SOFAL en responsabilité pour avoir octroyé un crédit dans des conditions critiquables à la société Promodo ; que la cour d'appel a accueilli la demande ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la société WHBL 7, venue aux droits de la société SOFAL, fait grief à l'arrêt d'avoir refusé d'écarter les conclusions déposées le 17 décembre 2003 par les syndicats de copropriétaires, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles 15 et 16 du nouveau Code de procédure civile et de l'article 6.1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

Mais attendu que le moyen de cassation invoqué à l'encontre de la décision attaquée ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

Mais sur le deuxième moyen :

Vu les articles 122 et 125 du nouveau Code de procédure civile, et les articles 46, alinéa 1er et 148, alinéa 3, de la loi du 25 janvier 1985 dans leur rédaction applicable à la cause ;

Attendu qu'en vertu des deux premiers textes la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité d'une partie doit être relevée d'office lorsqu'elle a un caractère d'ordre public et que, selon les dispositions des deux autres textes, qui sont d'ordre public, le représentant des créanciers dont les attributions sont ensuite dévolues au liquidateur, a seul qualité pour agir au nom et dans l'intérêt collectif des créanciers ; que l'action individuelle introduite par un créancier, pour demander la réparation d'un préjudice qui n'est pas distinct de celui causé aux autres créanciers, est irrecevable ;

Attendu que pour accueillir la demande des syndicats de copropriétaires et condamner la société SOFAL à leur payer certaines sommes, l'arrêt retient que rien n'empêche les syndicats de poursuivre un tiers sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil et qu'en l'espèce, ils pouvaient se prévaloir de la faute de la société SOFAL afin d'obtenir l'indemnisation du préjudice causé par l'impossibilité de recouvrer les charges de copropriété laissées impayées par la société Promodo ;

Attendu qu'en statuant ainsi, alors qu'en réclamant le paiement des charges de copropriété non payées par la société Promodo, les syndicats de copropriétaires n'alléguaient pas un préjudice personnel distinct de celui des autres créanciers, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et vu l'article 627, alinéa 2, du nouveau Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 31 mars 2004, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

Déclare irrecevable la demande formée par les Syndicats des copropriétaires de la résidence Gallia et du Garage Gallia ;

Condamne les Syndicats des copropriétaires de la résidence Gallia et du Garage Gallia aux dépens d'appel et de cassation ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette leur demande ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du quatre octobre deux mille cinq.