Municipality v. Real Estate Company (Illegal Construction and Parking Violations)
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA municipality sued a real estate company for damages under general civil liability after the company illegally converted a building without obtaining a building permit and failed to create the required number of parking spaces mandated by the zoning plan. The appellate court dismissed the claim, reasoning that the municipality's action, cloaked as a damages claim, was actually an attempt to recover the parking contribution fee which is only recoverable through specific urban planning articles, and not general tort law. The high court quashed this decision, holding that because the specific statutory action for recovering the parking contribution fee is unavailable when construction proceeds illegally without a permit, the municipality retained the right to seek compensation for the harm caused by the planning violation under the general rules of civil liability.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1382 du Code civil, article L. 421-3 du Code de l'urbanisme, article R. 332-21 du Code de l'urbanisme, article 700 du nouveau Code de procédure civile, Condamne la SCI Delta aux dépens; Municipality v. Real Estate Company (Illegal Construction and Parking Violations): The appellate court dismissed the claim, reasoning that the municipality's action, cloaked as a damages claim, was actually an attempt to recover the parking contribution fee which is only recoverable through specific urban planning articles, and not general tort law. The high court quashed this decision, holding that because the specific statutory action for recovering the parking contribution fee is unavailable when construction proceeds illegally without a permit, the municipality retained the right to seek compensation for the harm caused by the planning violation under the general rules of civil liability.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation found that the Court of Appeal violated this article by rejecting the municipality's claim for damages based on civil liability.
This provision was cited in the dispositive when ruling on the request for costs based on Article 700.
This order determines the allocation of legal costs.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1382 du Code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 juin 2004), que la commune de Juvisy-sur-Orge soutenant que la société civile immobilière Delta (la SCI) avait, en 1995, tranformé un immeuble en le divisant par appartements sans demander de permis de construire et en infraction aux dispositions du plan d'occupation des sols lui imposant de réaliser deux aires de stationnement par appartement, a, en octobre 2001, assigné cette SCI en paiement de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1382 du Code civil ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt relève qu'afin de chiffrer son préjudice, la commune se réfère à l'article L. 421-3 du Code de l'urbanisme, lequel permet au pétitionnaire, lorsqu'il ne peut satisfaire aux obligations imposées par un document d'urbanisme en matière de stationnement, de verser à la commune une participation fixée par le conseil municipal, selon les modalités de l'article R. 332-21 du Code de l'urbanisme et qu'en cas d'absence, comme en l'espèce, de permis de construire, le fait générateur des taxes ou participations prévues réside dans l'achèvement des travaux, et retient qu'il en résulte que sous le couvert d'une action en paiement de dommages-intérêts, l'action de la commune tend en réalité au recouvrement de la participation qu'elle reproche à la SCI d'avoir éludée et que dès lors seule l'action spéciale de l'article R. 332-21 du Code de l'urbanisme lui étant ouverte, elle ne peut utilement invoquer les dispositions de l'article 1382 du Code civil ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'action en recouvrement de la participation pour une réalisation d'aires de stationnement ne pouvant être exercée lorsque les constructions ont été édifiées irrégulièrement sans permis de construire, la commune pouvait demander réparation du préjudice par elle allégué du fait de la violation des prescriptions d'urbanisme sur le fondement des règles de la responsabilité civile, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 juin 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne la SCI Delta aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Delta ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille cinq.