Property Owner v. Co-Ownership Syndicate (Wall Height Dispute)
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property owner sought to compel a neighboring co-ownership syndicate to raise a separating wall to a height of three meters, based on a 1979 agreement between the predecessor of the owner and the neighbor's predecessor that authorized the demolition of the existing wall to create an English court, while simultaneously setting the new wall height at three meters. The court of appeal upheld this agreement, reasoning that the 1979 contract effectively derogated from an 1880 internal regulation applicable to the private road which limited dividing wall heights to two meters, since the initial demolition implied the wall was previously higher than two meters. However, the high court quashed this decision, holding that two property owners cannot contractually override an internal regulation establishing a servitude common to a group of properties without the consent of all property owners, thereby violating the applicable civil code articles concerning contractual obligations and servitudes.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticles 701 et 1134 du Code civil, article 700 du nouveau Code de procédure civile; Property Owner v. Co-Ownership Syndicate (Wall Height Dispute): The court of appeal upheld this agreement, reasoning that the 1979 contract effectively derogated from an 1880 internal regulation applicable to the private road which limited dividing wall heights to two meters, since the initial demolition implied the wall was previously higher than two meters. However, the high court quashed this decision, holding that two property owners cannot contractually override an internal regulation establishing a servitude common to a group of properties without the consent of all property owners, thereby violating the applicable civil code articles concerning contractual obligations and servitudes.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThese articles were cited as the legal basis for finding that the Court of Appeal had violated the law by not requiring all property owners' agreement to derogate from the internal regulation.
This article was applied to order the losing party (Société Soverzy) to pay a specific sum to the winning party for legal costs.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 701 et 1134 du Code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 mai 2003), que, le 16 août 1880, un règlement intérieur aux propriétés situées dans la voie privée dite "Villa des Ternes" a été établi, limitant à deux mètres la hauteur de leurs murs séparatifs, que, le 27 novembre 1979, la Soficop a fait établir un règlement de copropriété de l'immeuble lui appartenant dans cette voie puis a procédé à la vente de différents lots ; que, par acte authentique du 11 décembre 1979, publié à la conservation des hypothèques, elle a conclu avec la société Soverzy, propriétaire de l'immeuble voisin, situé dans cette même villa, une convention l'autorisant à démolir le mur mitoyen des deux fonds pour ouvrir une cour anglaise, prévoyant que la hauteur du mur séparatif serait de trois mètres au-dessus du niveau du sol de cette cour ; que la société Soverzy a assigné le Syndicat de copropriétaires du ... en réhaussement du mur séparatif pour le rendre conforme aux stipulations de la convention ;
Attendu que pour écarter l'application du règlement intérieur de la Villa des Ternes et condamner le syndicat des copropriétaires à effectuer des travaux de rehaussement du mur séparatif, l'arrêt retient que la convention du 11 décembre 1979 ayant eu pour objet d'autoriser la Soficop à abaisser le mur mitoyen pour éclairer la cour qu'elle voulait créer, il en résultait que le mur séparatif était, jusqu'à cette date, d'une hauteur supérieure à celle définie par la convention précitée et que, par suite, c'était en dérogeant contractuellement aux stipulations du règlement intérieur de la Villa des Ternes du 16 août 1880 que la Soficop et la société Soverzy avaient décidé d'abaisser le mur mitoyen qui séparait leurs propriétés, mais de maintenir sa hauteur à un niveau contractuellement défini supérieur à deux mètres ;
Qu'en statuant ainsi, alors que deux propriétaires ne peuvent déroger par une stipulation particulière à un règlement intérieur instituant une servitude commune à un groupe d'immeubles sans l'accord de tous les propriétaires, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 mai 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ;
Condamne la société Soverzy aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Soverzy à payer au Syndicat des copropriétaires du ... la somme de 1 900 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Soverzy ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille quatre.