Neighbor View Easement Dispute and Architect Liability

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la Mutuelle des architectes français et à M. X..., ès qualités, du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y..., la société Mutuelles du Mans, la compagnie Axa assurances et l'EURL Lapix ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 16 juin 2003), que M. et Mme Z... ont confié à la société civile professionnelle Casenave et Lalanne, architecte, assurée auprès de la Mutuelle des architectes français (MAF) une mission de maîtrise d'oeuvre, limitée à l'obtention d'un permis de construire, relative à l'édification, sur un terrain leur appartenant, d'une maison à usage d'habitation ; que le permis de construire ayant été obtenu le 21 juin 1995, les travaux ont commencé et les voisins immédiats, M. et Mme A..., ont fait connaître aux époux Z... ainsi qu'à l'entrepreneur et à l'architecte que la construction en cours de réalisation serait susceptible de porter atteinte aux vues dont ils disposent sur leur terrain ; que, cependant, les travaux ont été poursuivis et les époux A... ont assigné les époux Z... afin d'obtenir la mise en conformité de la construction avec la servitude de vue alléguée ;

Sur le moyen unique :

Attendu que la MAF et M. X..., ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCP Casenave et Lalanne, font grief à l'arrêt de les condamner à garantir M. et Mme Z... des condamnations prononcées contre eux au profit de M. et Mme B..., alors, selon le moyen, que l'acquisition par prescription trentenaire d'une servitude de vue sur le fonds voisin n'est constituée que par la décision judiciaire qui constate l'existence d'actes matériels de possession utile caractérisés et dont la preuve incombe à la partie qui revendique la prescription acquisitive ; qu'elle n'a été constituée, en l'espèce, que du jour du jugement et de l'arrêt confirmatif attaqué ; qu'elle ne l'était pas lorsque les époux Z... ont entrepris leur construction en 1996, date de la réclamation de leurs voisins ; que l'architecte, dont la mission partielle limitée à l'obtention du permis de construire délivré le 21 juin 1995 ne comportait pas celle de faire une étude approfondie des droits de son client, comme de ceux qui lui seraient éventuellement reconnus par une décision judiciaire ultérieure, n'a pas manqué à son devoir de conseil ;

qu'ainsi, l'arrêt attaqué manque de base légale au regard des articles 1147, 1382 et 2229 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la SCP Casenave et Lalanne, en sa qualité de professionnelle de la construction, pouvait, par une simple visite sur le terrain, constater l'existence d'une fenêtre en rez-de-chaussée et d'un balcon au premier étage de l'immeuble de M. et Mme A... et s'interroger ou, à tout le moins, interroger le maître de l'ouvrage sur l'existence d'une servitude de vue et sur l'atteinte que la construction projetée pourrait porter aux droits des tiers, la cour d'appel a justement retenu que l'architecte avait manqué à son devoir de conseil, dès lors que, chargé de la conception d'un projet et de l'établissement des plans de permis de construire, il devait concevoir un projet réalisable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne, ensemble, la Mutuelle des architectes français et M. X..., ès qualités, aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, la Mutuelle des architectes français et M. X..., ès qualités, à payer aux époux A... la somme de 1 900 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la MAF et de M. X... ès qualités ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille quatre.