Subtenant's Claim to Indemnity Barred by Head Lease Expiration

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article L. 145-3 du Code de commerce, ensemble l'article L. 145-32 de ce Code ;

Attendu que les dispositions du chapitre V du titre IV du livre premier du Code de commerce ne sont pas applicables aux baux emphytéotiques, sauf en ce qui concerne la révision du loyer ; que toutefois, elles s'appliquent, dans les cas prévus aux articles L. 145-1 et L. 145-2, aux baux passés par les emphytéotes, sous réserve que la durée du renouvellement consenti à leurs sous-locataires n'ait pas pour effet de prolonger l'occupation des lieux au-delà de la date d'expiration du bail emphytéotique ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 25 mars 2003), que, par acte notarié des 5 et 22 octobre 1973, le Département du Vaucluse a consenti à la société Vallis Clausa un bail emphytéotique portant sur divers biens immobiliers, pour une durée de 25 ans commençant à courir le 1er octobre 1973 pour s'achever le 30 septembre 1998 ; que, par acte du 29 mars 1983, la société Vallis Clausa a sous-loué une partie des locaux ; que, par acte du 26 mars 1998, la société Vallis Clausa a donné congé à la sous-locataire, la société Mosaïque, pour le 30 septembre 1998 ; que cette dernière a assigné la société Vallis Clausa pour voir déclarer nul ce congé et, subsidiairement, obtenir paiement d'une indemnité d'éviction ;

Attendu que, pour dire que la société Mosaïque est en droit de prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction, l'arrêt retient, par motifs adoptés, que l'article L. 145-3 du Code de commerce précise que le statut des baux commerciaux est applicable aux baux passés par les emphytéotes, sous réserve que la durée de renouvellement consenti à leurs sous-locataires n'ait pas pour effet de prolonger l'occupation des lieux au-delà de la date d'expiration du bail emphythéotique ; que le congé donné au sous-locataire pour le 30 septembre 1998, date d'expiration du bail, est valable, mais que le fait que le preneur ne puisse pas prétendre au renouvellement à l'expiration du bail emphytéotique ne le prive pas pour autant du droit d'obtenir le paiement d'une indemnité d'éviction, laquelle n'est exclue que dans les cas limitativement énumérés par l'article L. 145-17 du Code de commerce ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la durée du bail consenti par un emphytéote ne pouvant excéder celle du bail emphytéotique, le sous-locataire ne peut prétendre à l'expiration de celui-ci à aucun droit au renouvellement et, partant, au paiement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que la société Mosaïque est en droit de prétendre à une indemnité d'éviction et en ce qu'il a ordonné une expertise permettant de fixer le montant de cette indemnité, l'arrêt rendu le 25 mars 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne la société Mosaïque aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Mosaïque ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf février deux mille cinq.