Landlord Refusal to Renew Lease Following Unauthorized Subletting

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article L. 145-31 du Code de commerce ;

Attendu que, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur , toute sous-location totale ou partielle est interdite ; qu'en cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 4 décembre 2001), que les époux X... ont acquis, le 1er octobre 1990, le droit au bail portant sur des locaux à usage mixte de commerce et d'habitation, appartenant à Mme Y... ; que la sous-location était autorisée par le bail, à condition toutefois de faire participer la bailleresse à l'acte ; que les époux X... ont sous-loué à différentes personnes une partie des locaux sans en informer la bailleresse ; que celle-ci les a assignés pour faire prononcer la résiliation du bail et condamner les preneurs à lui payer des dommages-intérêts ; qu'un jugement, du 20 décembre 1994, devenu irrévocable, a débouté Mme Y... de sa demande de résiliation mais lui a alloué des dommages-intérêts correspondant à l'augmentation du loyer qu'elle aurait dû percevoir du fait des sous-locations ; que Mme Y... a délivré congé aux époux X... le 26 septembre 1994 pour le 1er avril 1995, date d'expiration du bail , en leur refusant le renouvellement du bail sans offre d'indemnité d'éviction ; que les époux X... ont assigné la bailleresse pour faire déclarer non valable ce congé ;

Attendu que, pour dire que le congé du 26 septembre 1994 n'est pas valable, qu'en conséquence le bail s'est renouvelé à compter du 1er avril 1995, l'arrêt retient que , la sous-location étant autorisée par le bail, l'absence de concours de la bailleresse à l'acte de sous-location, qui ne peut être considérée comme une infraction irréparable, aurait dû faire l'objet d'une mise en demeure préalablement au congé ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'omission du preneur d'appeler la bailleresse à concourir à un acte de sous-location ne pouvant être régularisé, une mise en demeure préalable au congé n'est pas nécessaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Sur le moyen unique, pris en ses cinquième et sixième branches :

Vu l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que, pour débouter Mme Y... de sa demande en° payement de dommages-intérêts pour la période postérieure à janvier 1993, l'arrêt retient que son préjudice a déjà été réparé par le jugement définitif du 20 décembre 1994 et que Mme Y..., ayant fait notifier le 2 août 1999 aux époux X... un mémoire aux fins de révision du loyer fondé sur l'existence des sous-locations consenties par les preneurs, reconnaissait par là-même la légitimité de celles-ci ;

Qu'en statuant ainsi, alors que dans son mémoire Mme Y... demandait la révision du loyer "sans préjudice de l'action pendante devant la cour d'appel de Poitiers", la cour d'appel, qui a dénaturé ce mémoire, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen,

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 décembre 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille trois.