Seller Liability for Undisclosed Rural Lease Following Property Sale

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les époux Y... ;

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 30 avril 2002), que par acte dressé par M. Z..., notaire, le 30 avril 1991, Mme X... a vendu à la société civile immobilière Tara (la SCI) un bâtiment à usage de garage implanté sur une parcelle cadastrée H 16 ; que les époux Y..., titulaires d'un bail rural sur cette parcelle depuis 1977, qui avaient assigné la SCI en indemnisation du préjudice causé par leur éviction, ont signé avec celle-ci, en cours de procédure, un protocole d'accord leur allouant la somme de 350 000 francs ; que la SCI a demandé à Mme X..., au titre de l'obligation de garantie du vendeur, et au notaire, sur le fondement de sa responsabilité professionnelle, de la garantir du paiement de cette somme et de l'indemniser de son préjudice personnel ;

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la déclarer responsable du préjudice subi par la SCI, alors, selon le moyen, que la garantie des charges non déclarées lors de la vente n'est pas due par le vendeur, lorsque le droit du tiers sur la chose vendue n'a été établi qu'à la suite d'une procédure engagée postérieurement à la vente ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de la décision attaquée que ce n'est qu'à la suite d'une longue procédure engagée postérieurement à la vente du 30 avril 1991 que le droit des époux Y... a été reconnu sur la parcelle vendue, qui ne figurait pas dans le bail authentique du 23 novembre 1977, qu'en retenant pourtant la garantie de Mme X..., la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, dont il résultait que cette dernière pouvait légitimement ignorer l'existence d'un bail portant sur la chose vendue, violant ainsi l'article 1626 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que la parcelle H 16 avait fait l'objet d'un bail, conclu le 23 novembre 1977 au profit des époux Y... et que ce droit avait été consacré par un arrêt du 25 octobre 1993, à l'issue d'une procédure engagée par les époux Y... postérieurement à la vente de ce bien à la SCI, la cour d'appel, qui a constaté que Mme X... avait certifié, dans l'acte de vente, que l'immeuble vendu était libre de toute location, a retenu, à bon droit, qu'il importait peu que la SCI ait pu avoir eu connaissance de la présence des époux Y... sur la parcelle qu'elle pouvait considérer comme une simple tolérance non créatrice de droit, et a pu en déduire, sans violer l'article 1626 du Code civil, que Mme X... était tenue à garantie et devait indemniser la SCI du préjudice subi ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à la SCI Tara et à M. Z..., chacun, la somme de 1 900 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille trois.