Lessor's Claim for Lease Termination Due to Asbestos Removal Denied; Lessor Liable for Failure to Disclose Latent Defect.

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 7 mars 2002) que le 30 août 1994 et le 22 mars 1996, la société Les Ateliers de construction du Nord de la France (la société ACNF) a donné à bail à la société Technirevise-Cps France pour y exercer la profession d'expert comptable des locaux situés dans un immeuble de grande hauteur ; que le 16 mars 2000, la société ACNF a notifié à la société Technirevise la résiliation du bail en application de l'article 1722 du Code civil, en raison de la réalisation de travaux de traitement des parties amiantées de l'immeuble, conformément aux dispositions du décret du 7 février 1996 et qu'elle a assigné le preneur en résiliation de plein droit du bail, sans indemnité ;

Attendu que la société ACNF fait grief à l'arrêt de décider que le bail n'est pas résilié de plein droit et qu'elle doit réparer le préjudice subi par la société Technirevise, alors, selon le moyen :

1 ) qu'il y a perte totale de la chose louée du moment qu'il y a impossibilité de s'en servir conformément à sa destination ; qu'en exigeant que cette impossibilité soit définitive, la cour d'appel, qui constate que, du fait des travaux de désamiantage qui doivent y être exécutés, l'immeuble que la société ACNF a donné à bail à la société Technirevise-Cps France doit être évacué de ses occupants pour une durée d'un an à dix-huit mois, a violé les articles 1722 et 1741 du Code civil ;

2 ) que, dans le cas où la perte totale de la chose louée est consécutive à un cas fortuit, le bail est résilié sans qu'il y ait lieu à dédommagement ; qu'il ne suit pas de ce que le bailleur sait, en général, que tel événement risque de se produire et, en se produisant, de détruire la chose louée, que cet événement ne soit pas, pour autant constitutif à son endroit, d'un cas fortuit ; qu'en énonçant, pour considérer que les travaux de désamiantage qui doivent être exécutés dans l'immeuble de la société ACNF ne sont pas dus à un cas fortuit, que la société ACNF savait, dès avant de souscrire le bail, qu'il y avait de l'amiante dans son immeuble, et que, comme professionnel de la construction, elle connaissait le danger que ce minéral peut présenter pour la santé humaine, la cour d'appel, qui constate, cependant, que l'amiante n'est pas, par lui-même, un vice de la chose donnée à bail, et qu'il ne le devient que s'il se dégrade, la cour d'appel a violé l'article 1722 du Code civil ;

3 ) que le bail prend fin de plein droit tant lorsque la perte de la chose louée est due à un cas fortuit, que lorsqu'elle est due à la faute de l'une des parties ; qu'en énonçant, pour exclure qu'il y ait eu perte totale de la chose que la société ACNF a donnée à bail à la société Technirevise-Cps France, que les travaux de désamiantage qui doivent y être exécutés ne sont pas dus à un cas fortuit, la cour d'appel a violé les articles 1722 et 1741 du Code civil ;

4 ) que, dans le cas où il y a perte totale de la chose louée, le bailleur n'est tenu de réparer le préjudice subi par le preneur, que si la perte totale de la chose louée est due à sa faute ; qu'en s'abstenant de justifier que la dégradation des éléments en amiante que comporte la chose qu'elle a donnée à bail à la société Technirevise-Cps France est due à l'inexécution, par la société ACNF, de ses obligations de bailleur, la cour d'appel a violé les articles 1722 et 1741 du Code civil ;

5 ) que le bailleur ne doit garantie que des vices qui sont antérieurs à l'entrée du preneur dans les lieux ; que la cour d'appel, qui constate, d'une part, "que, si l'amiante n'est pas en soi un vice de la chose, il le devient lorsque, comme en l'espèce, il se dégrade", et, d'autre part, que la dégradation des éléments en amiante que comporte l'immeuble que la société ACNF a donné à bail à la société Technirevise-Cps France remonte aux années 1999 et 2000, c'est-à-dire : à une époque postérieure à l'entrée de la société Technirevise-Cps France dans les lieux (30 août 1994), ne justifie pas que le vice dont elle fait état serait antérieur à cette entrée dans les lieux ;

qu'elle a violé l'article 1721 du Code civl ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant exactement énoncé qu'à la destruction totale au sens de l'article 1722 du Code civil, il convenait d'assimiler l'impossibilité absolue et définitive d'user de la chose louée conformément à sa destination ou la nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède la valeur de cette chose, et relevé que les travaux de retrait de l'amiante, qui nécessitaient l'évacuation de l'ensemble des occupants de l'immeuble et étaient d'une durée prévisible de 1 an à 18 mois, autorisaient la réoccupation des lieux sans aucune difficulté et que leur coût était inférieur à la valeur des locaux, la cour d'appel a déduit à bon droit, de ces seuls motifs, que la résiliation de plein droit du bail n'était pas justifiée en application des dispositions du texte précité ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la société ACNF avait été informée par le syndic de la copropriété dès le mois de juillet 1994 avant la signature du bail, de la présence d'amiante dans l'immeuble, qu'elle connaissait les risques encourus à plus ou moins long terme, et s'était abstenue d'en informer le locataire, la cour d'appel a exactement retenu que le bailleur lui devait, en application des dispositions de l'article 1721 du Code civil, sa garantie pour le trouble qu'il subissait ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société les Ateliers de construction du Nord de la France (ACNF) aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société ACNF à payer à la société Technirevise-Cps France la somme de 1 900 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société ACNF ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juillet deux mille trois.