Lessor's Claim for Value of Destroyed Improvements Denied; Lessees' Appeal for Business Loss Rejected

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique du pourvoi principal :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 22 mars 2001), que la société civile immobilière Nouvelle du Val (la SCI) a donné à bail aux consort X... un local commercial dépendant d'un centre commercial ; que les parties étaient convenues que le preneur devrait laisser en fin de bail, sans indemnité, tous changements ou améliorations qu'il aurait pu apporter aux biens loués ; qu'un incendie s'étant déclaré dans les locaux loués a détruit, notamment, la toiture empêchant la poursuite de l'exploitation commerciale ; que le preneur a perçu une indemnité de sa compagnie d'assurance et a assigné son bailleur aux fins d'obtenir un complément d'indemnisation ; que reconventionnellement celui-ci a sollicité l'allocation d'une somme au titre des aménagements et améliorations apportés au fonds qui auraient dû lui revenir ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande alors, selon le moyen qu'en cas d'incendie, l'indemnité due par le locataire au propriétaire doit replacer celui-ci dans la situation où il se serait trouvé si le fait dommageable ne s'était pas produit, si bien qu'en jugeant que le propriétaire ne pouvait prétendre à être indemnisé des aménagements et améliorations réalisés par le locataire dans les lieux loués, qui devaient devenir propriété du bailleur en fin de bail, la cour d'appel a violé les articles 1733 et 1149 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu que le bailleur n'accédait à la propriété des améliorations réalisées dans les lieux loués par le locataire qu'à la fin du bail et qu'avant cette issue, il n'avait vocation à aucune prétention à ce titre, et ayant constaté qu'en l'espèce les aménagements et les améliorations avaient été détruits avant même la fin du bail, la cour d'appel en a justement déduit que la SCI était mal fondée à prétendre au paiement de leur contre valeur ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident :

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande en complément d'indemnisation de la perte du fonds de commerce et de la perte d'exploitation formée à l'égard du bailleur alors, selon le moyen :

1 / qu'une nouvelle communication des pièces déjà versées aux débats de première instance n'est pas exigée en cause d'appel, si l'adversaire ne la demande pas ; qu'en l'espèce, le procès-verbal contradictoire du 3 mai 1991 a été régulièrement versé aux débats de première instance par les consorts X... ; que la partie adverse n'en ayant pas fait la demande, ces derniers n'étaient pas tenus, en appel, de le communiquer à nouveau ; qu'en affirmant, pour débouter les consorts X... de leur demande en complément d'indemnisation, qu'ils ne produisaient pas le procès-verbal contradictoire du 3 mai 1991, la cour d'appel a violé l'article 132 du nouveau Code de procédure civile ;

2 / que le procès-verbal contradictoire du 3 mai 1991 figure en annexe du rapport d'expertise judiciaire de M. Le Bras sur lequel la cour d'appel a expressément fondé sa décision ; qu'en affirmant, cependant, que ce procès-verbal n'était pas produit aux débats, la cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise et a violé l'article 1134 du Code civil ;

3 / que le procès-verbal contradictoire du 3 mai 1991 indique que M. X... a donné son accord pour une indemnisation totale du fonds de commerce de 1 642 761 francs dont règlement immédiat de 1 249 688 francs et règlement différé de 262 650 francs ; que les consorts X... faisaient valoir que ce règlement différé devait intervenir si, dans un délai de deux ans, l'exploitation était reprise et que ne l'ayant pas été, du fait de la carence du bailleur, ils n'avaient pas pu percevoir la somme correspondante ; qu'ayant expressément constaté cette carence, la cour d'appel a, cependant, cru pouvoir affirmer que les consorts X... avaient perçu de l'assureur la somme totale de l'indemnité d'assurance ;

qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen péremptoire de nature à établir le non-versement de la somme correspondant au règlement différé, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel n'ayant pas constaté que le procès-verbal du 3 mai 1991 avait été communiqué en première instance, le moyen manque en fait de ce chef ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que l'expert avait constaté, au vu des documents fournis, que la compagnie d'assurance avait versé la somme de 1 770 273,95 francs aux consorts X... et que ceux-ci, qui soutenaient avoir perçu une somme moindre, n'apportaient aucun élément à l'appui de cette affirmation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a, sans dénaturation, légalement justifié sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge de ses propres dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des consorts X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux avril deux mille trois.