Property Owners v. Neighbor Over Construction Impairing Sea View
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case involved property owners challenging a neighbor's construction, alleging non-conformity with the building permit and subdivision regulations, causing them a loss of sea view. The claimants appealed the lower court's decision, first arguing the court erred by admitting the neighbor's appeal despite missing a procedural deadline, but the Court of Cassation affirmed the lower court correctly proceeded because the case had not been struck from the roll. Second, the claimants argued the civil court improperly assessed the legality of the administrative building permit and failed to rule on whether the loss of view constituted a disturbance exceeding normal neighborhood annoyances; the Court of Cassation rejected this, holding the lower court appropriately verified construction conformity against the permit and relevant regulations without questioning the permit's legality itself, and correctly determined that owners in a subdivision allowing individual villas cannot claim a right to an unobstructed sea view.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 480-13 du Code de l'urbanisme, article 700 du nouveau Code de procédure civile, article 915 du nouveau Code de procédure civile, articles 544, 1143 et 1382 du Code civil; Property Owners v. Neighbor Over Construction Impairing Sea View: The claimants appealed the lower court's decision, first arguing the court erred by admitting the neighbor's appeal despite missing a procedural deadline, but the Court of Cassation affirmed the lower court correctly proceeded because the case had not been struck from the roll. Second, the claimants argued the civil court improperly assessed the legality of the administrative building permit and failed to rule on whether the loss of view constituted a disturbance exceeding normal neighborhood annoyances; the Court of Cassation rejected this, holding the lower court appropriately verified construction conformity against the permit and relevant regulations without questioning the permit's legality itself, and correctly determined that owners in a subdivision allowing individual villas cannot claim a right to an unobstructed sea view.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited in the dispositive to reject the request made under this provision.
Cited in the reasoning for the first ground of appeal, but was not applied in the dispositive orders (the rejection of the appeal implies its correct application by the lower court or that the ground was unfounded).
Cited in the reasoning for the second ground of appeal, but were not applied in the dispositive orders (the rejection of the appeal implies they were not violated).
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que les époux X... ont acquis en 1996, un terrain dans un lotissement autorisé et y ont fait construire un immeuble qu'ils occupent ; que Mme Y..., propriétaire d'une parcelle voisine dans le même lotissement, a entrepris, début 1999, d'y faire construire une villa ; que les époux X..., soutenant que la construction de Mme Y... n'était pas conforme au permis de construire ni au cahier des charges du lotissement, et qu'ils subissaient un préjudice résultant notamment d'une perte de vue sur la mer, ont saisi la juridiction judiciaire ;
Sur le premier moyen :
Attendu qu'ils font grief à l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 17 juin 2002) d'avoir déclaré recevable l'appel de Mme Y... alors, selon le moyen, que l'article 915 du nouveau Code de procédure civile imposant la radiation de l'affaire lorsque l'appelant n'a pas conclu dans le délai de quatre mois qui lui est imparti par ce texte, la cour d'appel l'a violé en déclarant recevables les conclusions de Mme Y..., déposées postérieurement à l'expiration de ce délai ;
Mais attendu que la cour d'appel, constatant que l'affaire n'avait pas été radiée du rôle, a jugé à bon droit que l'appelant pouvait conclure après l'expiration du délai de quatre mois prévu au texte précité ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, pris en ses deux branches :
Attendu que les époux X... font encore grief à l'arrêt d'avoir rejeté leurs demandes en démolition de la construction édifiée par Mme Y... et en réparation de leur préjudice du chef de cette construction alors, selon le moyen :
1 / d'une part, que le juge civil n'est pas compétent pour apprécier la légalité des actes administratifs individuels ; que, dès lors, en appréciant elle-même la conformité du permis de construire aux règles d'urbanisme et au règlement du lotissement et celle de la construction édifiée au permis de construire au lieu de renvoyer ces questions, préjudicielles, à la juridiction administrative, la cour d'appel a violé le principe de la séparation des autorités administrative et judiciaire posé par la loi des 16 et 24 août 1790 et par le décret du 16 fructidor an III, ensemble l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme ;
2 / d'autre part et en tout état de cause que nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ; que, dès lors, en se fondant de façon inopérante sur la conformité de la construction de Mme Y... aux règles d'urbanisme et de lotissement et à son permis de construire, pour nier que la privation de vues sur la mer leur avait causé aux époux X... un préjudice et leur refuser tout droit personnel à avoir une vue sur la mer, sans rechercher si, indépendamment de la légalité du permis de construire, la perte de vues par eux invoquée ne constituait pas un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage justifiant leurs demandes en démolition et en dommages-intérêts, la cour d'appel a violé les articles 544, 1143 et 1382 du Code civil ;
Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel n'a pas excédé ses pouvoirs en constatant la conformité de la construction litigieuse au permis de construire et aux règles d'urbanisme, et ce, au vu du certificat de conformité délivré à Mme Y... ; qu'ainsi, elle n'a pas apprécié la légalité du permis lui-même, laquelle ne faisait l'objet d'aucune question préjudicielle soulevée par les parties ;
Attendu, d'autre part, qu'elle a exclu l'existence d'un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage résultant de la privation de vues sur la mer, invoqué par les époux X..., en relevant que ceux-ci ne pouvaient prétendre bénéficier sur un lotissement permettant la construction de villas individuelles d'un droit de vue sur la mer ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé en sa première branche et manque en fait dans la seconde ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille quatre.