Property Owner vs. Tenants: Rent Renewal and Contractual Limitations

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier et le second moyens, réunis :

Attendu, selon les arrêts attaqués (Paris, 31 mai 2001 et 20 septembre 2001), que la Société immobilière de l'avenue de Verdun (la SIAV), propriétaire d'un appartement construit à l'aide de prêts consentis par le Crédit foncier de France et l'Office central interprofessionnel de logement (OCIL), a fait délivrer à ses locataires, les époux X..., une proposition de nouveau loyer en application de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, puis les a assignés en fixation du montant du loyer du bail renouvelé ;

Attendu que les locataires font grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1 / que la convention de contrôle conclue entre le bailleur et l'OCIL stipule que pour toute la durée de convention "les loyers ne pourront être augmentés que dans les conditions suivantes : ils seront révisés à concurrence de 80 % de leur montant le 1er janvier de chaque année et pour l'année entière par l'application de la formule d'indexation" sur le coût de la construction publiée par l'INSEE définie précisément ;

qu'en jugeant cependant que cette disposition ne concernait que l'augmentation des loyers plafond et non l'évolution des loyers effectivement payés par chacun des locataires, la cour d'appel a dénaturé l'article XI du Titre II de la convention de contrôle OCIL du 16 janvier 1970 et violé l'article 1134 du Code civil ;

2 / qu'il résulte de l'article 4 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les loyers fixés en application de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 ne peuvent pas déroger aux règles applicables aux logements ayant fait l'objet de primes ou de prêts spéciaux à la construction du Crédit foncier de France ou de la Caisse centrale de coopération économique ; qu'en jugeant cependant que le bailleur était fondé à solliciter l'application de l'article 17 c) pour obtenir la fixation d'un loyer de renouvellement supérieur à celui résultant de l'application de la formule d'augmentation expressément prévue à l'article XI du titre II de la convention de contrôle OCIL du 16 janvier 1970, la cour d'appel a méconnu les dispositions applicables de la convention OCIL précitée et l'article 4 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

3 / que l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les loyers servant de référence pour la fixation du loyer renouvelé doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ; qu'en omettant cependant de rechercher si, comme le faisaient valoir les époux X..., les références comparatives produites par le bailleur n'étaient pas conformes aux prescriptions de l'article 19 puisqu'il était propriétaire de tous les logements mentionnés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 17 c) et 19 de la loi du 6 juillet 1989 ;

4 / que les juges du fond sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; que les époux X... faisaient valoir qu'en raison de la carence du bailleur, les caves étaient devenues inutilisables, que les stores n'avaient pas été entretenus depuis trente ans et que les logements avaient été dépréciés depuis l'élargissement de la RN 305, qu'en omettant de rechercher si ces pertes de jouissance, dégradations et nuisances ne justifiaient pas un abattement sur le loyer révisé, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant exactement retenu que les dispositions de l'article 40 I à VI de la loi du 6 juillet 1989 n'excluent pas l'application de l'article 17 c) de cette loi pour la fixation du loyer des logements ayant fait l'objet de primes ou de prêts spéciaux à la construction, sans que les loyers ainsi fixés puissent déroger aux règles concernant ces logements, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, sans dénaturation, que la bailleresse était tenue, lors du renouvellement du bail, dans la double limite des dispositions de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 et de ses obligations relatives à la fixation du loyer plafonné révisé ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la SIAV avait joint à sa proposition de renouvellement six références comparatives concernant des appartements dépendant du même ensemble immobilier, de même statut juridique, de surfaces sensiblement identiques et comportant des équipements semblables, que ces références faisaient apparaître une valeur locative moyenne de 44 francs le mètre carré, alors que les époux X... payaient un loyer de 23 francs le mètre carré, et que l'immeuble avait fait l'objet de nombreux travaux de rénovation, la cour d'appel, qui a pris en considération la situation de l'immeuble, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision en retenant souverainement que le loyer était manifestement sous-évalué ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à la société SIAV la somme de 300 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mai deux mille trois.