Manager's Fees and Guarantee Obligation After Mandate Expiration

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 25 avril 2002), que l'assemblée générale de l'association syndicale des copropriétaires de la Marine de Davia (l'ASL) en date du 8 août 1989, a désigné la société Sobageti (Sobageti) comme syndic pour une durée de trois ans ; que celle du 7 août 1992 n'a pas approuvé les comptes et n'a pas renouvelé le mandat du syndic ; que, par ordonnance sur requête du 11 août 1992, le président du tribunal de grande instance a désigné un syndic judiciaire et par ordonnance de référé du 21 août 1992 la demande de rétractation de cette ordonnance a été rejetée ; que, par acte du 12 septembre 1997, l'association syndicale a assigné la Sobageti et la Caisse de garantie de l'immobilier FNAIM (FNAIM) en restitution de diverses sommes ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé par motifs propres et adoptés que la société Sobageti qui n'avait pas été renouvelée dans ses fonctions de syndic, ne disposait plus, dès le 11 août 1992, date de la désignation judiciaire d'un syndic provisoire, du mandat spécial que lui avait donné l'assemblée générale du 7 août 1992 pour continuer de gérer provisoirement l'ASL, la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant qu'au moins à compter du 21 août 1992, date de l'ordonnance ayant rejeté la demande de rétractation de la société Sobageti de l'ordonnance du 11 août précédent, elle n'avait plus aucun droit ni titre pour facturer des honoraires à l'ASL ;

Sur le second moyen :

Vu les articles 39 et 64 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, ensemble l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

Attendu que la garantie financière s'applique à toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectuée à l'occasion d'une opération prévue par le 6 de l'article premier de la loi du 2 janvier 1970, suivant que la garantie est accordée au titulaire d'une carte "gestion immobilière" ; qu'elle joue sur les seules justifications que la créance soit certaine, liquide et exigible et que la personne garantie soit défaillante sans que le garant puisse opposer au créancier le bénéfice de discussion ;

Attendu que pour dire que la FNAIM ne doit pas sa garantie à la société Sobageti, l'arrêt retient que l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 prévoit que "les dispositions de la présente loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à (...) 6 la gestion immobilière", que l'article 39 du décret du 20 juillet 1972 dispose notamment dans son 1er alinéa que "la garantie financière s'applique à toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectuéeà l'occasion d'une des opérations prévues ... soit par le 6 de l'article 1er de la loi", que l'article 64 de ce même décret énonce dans son second alinéa que si le titulaire de la carte professionnelle "gestion immobilière" ne représente pas la personne morale qu'il administre, il doit "détenir un mandat écrit qui précise l'étendue de ses pouvoirs et qui l'autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l'occasion de la gestion dont il est chargé" et qu'à la date du 21 août 1992, la société Sobageti ne détenait pas le mandat écrit imposé par l'article précité ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la société Sobageti était garantie à compter du 1er janvier 1992 "au titre de l'activité : gestion immobilière" et que la garantie financière prévue par l'article 39 du décret du 2 juillet 1972 est acquise aux titulaires d'une carte "gestion immobilière" aux seules conditions que la créance soit certaine, liquide et exigible et que la personne garantie soit défaillante, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que la FNAIM ne doit pas sa garantie à l'association syndicale, l'arrêt rendu le 25 avril 2002, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Condamne la Caisse de garantie de l'immobilier FNAIM aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la Caisse de garantie de l'immobilier FNAIM ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille quatre.