Co-owner Liability for Condominium Fees and Retroactive Reimbursement

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 février 2002), que le syndicat des copropriétaires d'un immeuble a assigné en paiement d'un arriéré de charges de copropriété les époux X..., copropriétaires d'un lot, qui s'étaient prévalus de ce qu'il n'existait au règlement de copropriété aucune stipulation relative à la répartition des charges ;

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande en remboursement d'un trop perçu de charges, alors, selon le moyen :

1 ) que lorsqu'une disposition du règlement de copropriété est réputée non écrite, comme étant contraire à une règle d'ordre public telle que l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la nullité vaut, non seulement pour l'avenir, mais également pour le passé, la disposition étant censée n'avoir jamais existé ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble le principe suivant lequel la nullité, sauf exceptions, a un effet rétroactif ;

2 ) que si le syndic peut provisoirement faire des appels de fonds sur les bases antérieures, tant que la nouvelle clé de répartition n'a pas été adoptée, pour permettre à la copropriété de faire face à ses dépenses, cette situation, qui n'est que provisoire, ne peut pas faire obstacle à ce que, sur la base de la nouvelle clé de répartition et à raison de l'effet rétroactif de la nullité affectant l'ancienne clé de répartition, les copropriétaires qui ont trop payé agissent en répétition ; qu'en rejetant purement et simplement la demande en restitution des copropriétaires et en s'interdisant ainsi de constater un droit à répétition au vu de la clé de répartition qui doit être fixée à l'avenir, les juges du fond ont violé les articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble le principe suivant lequel la nullité, sauf exceptions, a un effet rétroactif ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le règlement de copropriété ne déterminait ni les tantièmes de répartition des charges de copropriété ni sur quelles bases cette répartition devait être faite et que le syndic n'avait pu jusqu'ici répartir les charges qu'en fonction des tantièmes de propriété des parties communes d'où il résultait que la répartition des charges devait être faite judiciairement, une mesure d'instruction s'imposant à cet effet, la cour d'appel a retenu à bon droit que la nouvelle répartition qui sera judiciairement arrêtée, n'aura d'effet que pour l'avenir ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux X... à payer au Syndicat des copropriétaires du 24, rue Violet Paris 15e la somme de 900 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille quatre.