Landlord Liability for Sewage Flood Following Unrepaired Fire Damage
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IATenants sued their landlord after sewage flooded their apartment due to deteriorated evacuation pipes caused by a fire for which the perpetrator was criminally convicted. The landlord argued it was not responsible because the damage was caused by a third party, citing the rule that a lessor is not generally liable for disturbances caused by third parties who claim no right over the leased property. However, the Court of Cassation upheld the lower court's decision finding the landlord liable, reasoning that the fire damage necessitated repairs under the landlord's obligation pursuant to the civil code to perform all necessary non-rental repairs during the lease, and the landlord's failure to repair the pipes between the fire and the subsequent flood constituted a grave breach of the tenant's peaceful enjoyment of the premises.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1725 du Code civil, article 1720 du Code civil, article 700 du nouveau Code de procédure civile; Landlord Liability for Sewage Flood Following Unrepaired Fire Damage: The landlord argued it was not responsible because the damage was caused by a third party, citing the rule that a lessor is not generally liable for disturbances caused by third parties who claim no right over the leased property. However, the Court of Cassation upheld the lower court's decision finding the landlord liable, reasoning that the fire damage necessitated repairs under the landlord's obligation pursuant to the civil code to perform all necessary non-rental repairs during the lease, and the landlord's failure to repair the pipes between the fire and the subsequent flood constituted a grave breach of the tenant's peaceful enjoyment of the premises.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court used this article to confirm that the landlord was obligated to perform necessary repairs, which justified holding the lessor liable.
The appellant invoked this article to argue for exemption from liability, but the court rejected the appeal, implicitly ruling that this article did not apply under the circumstances.
This article was applied to reject the claim for costs made by the société d'habitations à loyer modéré de Paris et de ses environs and to order it to pay costs to the spouses X...
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 2 novembre 2001), que les époux X..., locataires d'un appartement propriété de la société d'habitations à loyer modéré de Paris et de ses environs (la SAPE) ont assigné celle-ci en réparation des dommages consécutifs à des inondations d'eaux usées intervenues à la suite de la détérioration des canalisations d'évacuation provoquée par un incendie dont les auteurs ont été condamnés par le tribunal correctionnel de Versailles le 7 août 2000 ;
Attendu que la SAPE fait grief à l'arrêt de la déclarer responsable du trouble de jouissance subi par les époux X... et de dire qu'elle doit réparer les désordres constatés, alors, selon le moyen, que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel ; que cette exonération n'est pas écartée lorsque le trouble de jouissance est précédé d'une atteinte à l'immeuble ; qu'en retenant la responsabilité de la bailleresse bien qu'elle eût constaté que les preneurs entendaient "voir indemniser le trouble de jouissance qu'ils relient à l'incendie ayant, par la chaleur dégagée, réduit le diamètre des canalisations d'évacuation des eaux usées et engendré le refoulement ayant envahi leur appartement", ce dont il résultait que l'auteur de l'incendie, qui avait été identifié et avait fait l'objet d'une condamnation par un jugement du tribunal correctionnel de Versailles du 7 août 2000 dont s'était prévalue la bailleresse, était à l'origine du trouble, la cour d'appel a violé l'article 1725 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'article 1720 du Code civil impose au bailleur de faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations autres que locatives qui peuvent devenir nécessaires et retenu que la SAPE ne contestait pas ne pas avoir réalisé les travaux après l'incendie alors qu'il s'était écoulé au moins un mois entre l'incendie et l'inondation de l'appartement, la cour d'appel a exactement déduit, de ces seuls motifs, que l'épandage fortuit des eaux sales de voisins entraînait l'obligation de réparer pour le bailleur et constituait une atteinte grave à la jouissance paisible du locataire ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société d'habitations à loyer modéré de Paris et de ses environs aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société d'habitations à loyer modéré de Paris et de ses environs, la condamne à payer aux époux X... la somme de 1 900 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq février deux mille quatre.