Real Estate Agent Commission Dispute Upon Municipal Preemption
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe court addressed a dispute where a real estate agent, under a non-exclusive mandate to sell a bar-tobacco license, sought commission after the property owner's sale fell through because the municipality exercised its right of preemption to acquire the business. The lower court had awarded the agent fees, reasoning that the owner was not truly committed to the mandate due to her repeated hesitation in finalizing sales with presented buyers. However, the High Court quashed this decision, reasoning that under the relevant law, commission is only due upon the effective conclusion of a sale documented in a written agreement signed by the parties; a principal's refusal to sell to a presented prospect cannot substitute for this conclusive act, though the agent may still claim damages if they prove the principal's fault deprived them of the sale's completion.
Regeste Legislator
Généré par l'IAl'article 6, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, Condamne la société Valmer aux dépens; Real Estate Agent Commission Dispute Upon Municipal Preemption: The lower court had awarded the agent fees, reasoning that the owner was not truly committed to the mandate due to her repeated hesitation in finalizing sales with presented buyers. However, the High Court quashed this decision, reasoning that under the relevant law, commission is only due upon the effective conclusion of a sale documented in a written agreement signed by the parties; a principal's refusal to sell to a presented prospect cannot substitute for this conclusive act, though the agent may still claim damages if they prove the principal's fault deprived them of the sale's completion.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis provision was cited as the main legal ground for the cassation, establishing that no commission is due until the operation is effectively concluded.
This provision dictates the allocation of legal costs against the respondent company.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :
Vu l'article 6, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
Attendu qu'aux termes de ce texte, aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes visées à l'article 1er de cette loi, ou ne peut être exigé ou accepté par elles avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ;
Attendu que Mme X..., née Y..., propriétaire d'un fonds de commerce "bar-tabac", a consenti à la société Valmer un mandat non exclusif de vente de sa licence IV ; qu'après que l'agent immobilier ait présenté plusieurs acquéreurs à sa cliente, la commune, exerçant son droit de préemption, a acheté l'ensemble des biens ;
Attendu que pour condamner Mme X... à payer à l'agent immobilier les honoraires prévus par le mandat, le jugement attaqué, rendu sur renvoi après cassation (1re civile, 3 janvier 1996, pourvoi n° D 93-16.521) retient que celle-ci n'a jamais accepté de se sentir engagée par les termes du contrat de mandat en sursoyant à la vente à chaque fois que le cabinet lui présentait un candidat ;
Attendu, cependant, que le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par son mandataire ne peut être assimilé à l'acte écrit contenant l'engagement des parties ; que l'agent immobilier n'a donc pas droit à la commission prévue par le mandat, mais seulement à des dommages-intérêts s'il prouve une faute de son mandant qui l'aurait privé de la réalisation de la vente ;
D'où il suit qu'en statuant comme il l'a fait, le Tribunal a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 17 septembre 1999, entre les parties, par le tribunal de commerce de Grenoble ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal de grande instance de Belley, statuant en matière commerciale ;
Condamne la société Valmer aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit octobre deux mille trois.