Owners v. Tenants (Unpaid Rent and Notice Period Dispute)
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe owners of residential premises sued their tenants for unpaid rent after the tenants gave notice to vacate. The owners appealed the dismissal of their claim, arguing that the tenants’ delayed justification for a reduced notice period, based on a job transfer, should invalidate the shortened term and extend their rent liability. The court dismissed the appeal, reasoning that although the justification for the reduced notice period was provided late, the tenants were still entitled to the benefit of the shortened pre-notice period, as confirmed by a subsequent official decision regarding the job transfer, meaning the rent liability ended on the effective date of the validly shortened notice.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, article 455 du nouveau Code de procédure civile, article 700 du nouveau Code de procédure civile; Owners v. Tenants (Unpaid Rent and Notice Period Dispute): The owners appealed the dismissal of their claim, arguing that the tenants’ delayed justification for a reduced notice period, based on a job transfer, should invalidate the shortened term and extend their rent liability. The court dismissed the appeal, reasoning that although the justification for the reduced notice period was provided late, the tenants were still entitled to the benefit of the shortened pre-notice period, as confirmed by a subsequent official decision regarding the job transfer, meaning the rent liability ended on the effective date of the validly shortened notice.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was the substantive basis challenged by the appellant regarding the application of the reduced notice period, which the court upheld in its reasoning leading to the rejection of the appeal.
This procedural article was cited by the appellant in the context of the court failing to rule on a specific conclusion regarding rent payment until the keys were returned.
This article was cited in the dispositive to reject the claim for indemnity expenses filed by the opposing party.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Vincennes, 31 mai 2001), que les époux X..., propriétaires de locaux à usage d'habitation donnés à bail aux époux Y..., ont, par déclaration enregistrée au greffe du tribunal d'instance, sollicité la convocation de leurs locataires aux fins d'obtenir paiement de loyers demeurés impayés ;
Attendu que les époux X... font grief au jugement de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen :
1 / que si l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas, à peine de nullité, que le locataire, lors de la délivrance du congé, indique le motif lui permettant de bénéficier du délai de préavis réduit, celui-ci ne saurait, sans commettre un abus de droit, dissimuler ce motif pendant plusieurs mois après la délivrance du congé, contraignant ainsi le bailleur à engager une action en justice en vue de faire apprécier par le juge la légitimité de ce moitf ; qu'en estimant que les époux Y... avaient pu, sans s'en expliquer davantage, délivrer un congé avec un délai de préavis réduit, tout en constatant que ceux-ci n'avaient justifié que "tardivement" le motif leur permettant de bénéficier d'une telle dérogation, le tribunal d'instance, qui n'a pas recherché si le retard mis par les locataires à justifier de leur situation ne leur interdisait pas de bénéficier du délai de préavis abrégé, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 ;
2 / qu'ainsi que le constate le jugement, les époux X... sollicitaient le paiement des loyers jusqu'au 8 septembre 2000, aux motifs que les clés de l'appartement n'avaient été rendues par les locataires qu'à cette date ; qu'en laissant sans réponse ces conclusions et en s'abstenant de rechercher à quelle date les clés avaient été rendues par les époux Y..., le tribunal d'instance a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les époux Y... avaient donné congé le 29 mai 2000 pour le 31 juillet suivant et relevé qu'il résultait d'un arrêté pris le 1er août 2000 par le maire de Puteaux que Mme Y... avait fait l'objet d'une mutation, le tribunal, qui n'était pas tenu de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a retenu à bon droit, que le fait que les locataires n'aient justifié que tardivement de cette mutation ne les privait pas de leur droit à donner congé avec un délai de préavis réduit et en a exactement déduit que le montant des loyers et charges dus devait être arrêté à la date d'effet de ce congé ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé ;
Attendu, d'une part, que le tribunal d'instance n'ayant pas retenu que le décompte présenté par les époux Y... n'était pas critiqué par les époux X... mais qu'il n'était pas critiquable, le moyen manque en fait de ce chef ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que M. et Mme X... avaient ensemble formé à l'encontre des époux Y... une demande en paiement et retenu que suivant contrat signé le 12 janvier 1998, dont la dénaturation n'est pas alléguée, ils avaient consenti à ceux-ci un bail à usage d'habitation, le tribunal d'instance a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille quatre.