Landlord v. Tenant: Commercial Lease Rent Adjustment Following Activity Diversification
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA dispute arose when a landlord sought termination of a commercial lease due to non-payment of rent following an amendment that added the sale of tobacco and newspapers to the existing café/bar/PMU business in exchange for a rent increase. The tenant argued the amendment violated Article L. 145-47 of the Commercial Code concerning the adjustment of rent following the addition of commercial activities. The appellate court dismissed the annulment request, reasoning that the relevant article only prescribed conditions for modification when no agreement existed, not forbidding freely consented contractual changes. The Supreme Court quashed this decision, holding that Article L. 145-47 is a mandatory public order provision that cannot be waived unless the right to diversification has already been established.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 145-47 du Code de commerce, article L. 145-47, alinéa 3, du Code du commerce, article L. 145-15 de ce Code, article 700 du nouveau Code de procédure civile; Landlord v. Tenant: Commercial Lease Rent Adjustment Following Activity Diversification: The tenant argued the amendment violated Article L. 145-47 of the Commercial Code concerning the adjustment of rent following the addition of commercial activities. The appellate court dismissed the annulment request, reasoning that the relevant article only prescribed conditions for modification when no agreement existed, not forbidding freely consented contractual changes. The Supreme Court quashed this decision, holding that Article L. 145-47 is a mandatory public order provision that cannot be waived unless the right to diversification has already been established.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Supreme Court ruled that the lower court violated this provision by failing to recognize its mandatory nature regarding lease modification conditions.
Cited alongside Art. L. 145-47 as the legal framework being violated regarding the lease modification.
Used to order the appellant (M. X...) to pay a specified sum to the respondent (Mme Y...) for legal costs.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article L. 145-47, alinéa 3, du Code du commerce, ensemble l'article L. 145-15 de ce Code ;
Attendu que, selon le premier de ces textes, lors de la première révision triennale suivant la notification visée à l'alinéa précédent, il peut, par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-38, être tenu compte, pour la fixation du loyer, des activités commerciales adjointes, si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 27 novembre 2002) rendu en matière de référé, que M. X... a donné à bail à Mme Y... un local à usage de café, bar, PMU ; que par avenant du 6 février 1998 à effet du 15 janvier 1998, les parties sont convenues d'adjoindre aux activités initiales les activités de tabac, journaux, loterie moyennant une augmentation du loyer ; que des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire avant de l'assigner en constatation de la résiliation du bail ; que Mme Y... a soutenu que l'avenant était contraire aux dispositions de l'article L. 145-47 du Code de commerce ;
Attendu que, pour débouter Mme Y... de sa demande en annulation de l'avenant du 6 février 1998, l'arrêt retient que l'article L. 145-47 du Code de commerce n'interdit pas une modification contractuelle des loyers mais ne fait que préciser dans son alinéa 3 les conditions de cette modification en l'absence de dispositions conventionnelles librement consenties entre les parties ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les dispositions de l'article L. 145-47 sont d'ordre public et ne peuvent être écartées que par une renonciation intervenant une fois acquis le droit à la despécialisation, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 novembre 2002, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. X... à payer à Mme Y... la somme de 1 900 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille quatre.